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10/02/2020 13:02

《洞析樓市-魏東》新冠疫情對北京商業市場的影響

  《洞析樓市》自2018年四季度,北京寫字樓市場租賃成交開始出現小幅下滑,租金也自
此出現下調趨勢。2019年全年,北京全市和五大核心商圈寫字樓市場年度淨吸納量分別僅為
近十年來年度平均淨吸納量的73﹒1%和38﹒0%。截止至2019年年底,北京全市和五
大核心商圈寫字樓有效淨租金分別較2018年同期下降4﹒4%和2﹒7%
。同時,2019年北京寫字樓市場迎來了供應高峰,全年新增供應高達101﹒8萬平方米,
是繼2007年和2016年之後第三次超百萬。至此,2019年年末,北京全市和五大核心
商圈寫字樓空置率分別較2018年底上升5﹒1和3﹒8個百分點。
  未來三年,北京寫字樓市場仍將有約300萬平方米的新增供應投放市場,而僅
2020年新增供應就預計將達到150萬平方米。

*疫情對北京寫字樓市場帶來挑戰*

  在2019年北京寫字樓市場表現平淡的背景下,2020年一季度,新冠疫情的到來為北
京寫字樓市場帶來了新的挑戰。對於企業租戶而言,由於疫情正處於上升期,節後復工讓遠程和
家庭辦公成為目前大多企業租戶的首選,辦公室租金和員工工資成為目前企業需要承擔的主要成
本,
  開發商需要承受的經濟壓力也相對嚴峻。其一,為了應對疫情,避免租戶流失,則需提供更
加健康安全的辦公環境,這樣勢必會支付更多的成本在樓宇防疫和管理層面;其二,受疫情爆發
影響,許多開發商的在建項目都處於停滯狀態,由此帶來的經濟損失也不容小窺;其三,疫情尚
未結束,大部分企業租戶都處於敏感期,使得原本一些選址和擴張需求都處於暫緩狀態。
  對於北京寫字樓市場而言,由於疫情完全消退尚需時日,除了暫緩選址需求,或會選擇重新
考慮更加智能靈活的辦公策略。至此直接受到影響的就是北京寫字樓整體市場租賃需求的明顯放
緩和租金的持續下調。

*北京出台16條措施減輕疫情對中小微企業生產經營影響*

  對此,政府出台多項舉措來緩解企業面臨的經濟壓力。2月5日,北京市人民政府辦公廳發
布關於應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響促進中小微企業持續健康發展的16條措施。包括
減輕中小企業負擔,加大金融支持力度等多種措施。
   
減輕中小微企業負擔
*停徵部分行政事業性收費
*減免中小微企業房租    
*為經營困難企業辦理延期納稅
*補貼小微企業研發成本
*緩解疫情造成的突出影響

加大金融支持力度
*進一步增加信貸投放
*降低企業融資成本
*拓寬直接融資渠道
*提高融資便捷性
*優化融資擔保服務    
*加強創新型中小微企業融資服務
      
保障企業正常生產運營
*實施援企穩崗政策
*促進就業困難群體就業
*保障企業正常安全生產需求
*加大政府採購和中小微企業購買產品服務支持力
*精心做好企業服務

*新冠為部分企業帶來的機遇*

  新冠疫情的到來,無論是業主方還是租戶方都開始深思更加健康和合理的工作環境和模式。
能為企業提供靈活辦公模式的租賃策略將成為租戶選址的必要考量因素。未來,支持靈活辦公模
式的遠程虛擬、互聯互通、大數據等技術領域將迎來更多發展機遇。同時相關領域如遠程醫療、
在線問診、醫藥健康、線上教育、企業服務、生鮮電商、線上娛樂等行業也將迎來更多發展機會
,或將為寫字樓市場帶來新的租賃需求。
  對比2003年非典期間北京寫字樓市場的影響,可以很明顯的看到,03年非典時期北京
寫字樓市場吸納量和租金受影響較大,市場淨吸納量較2002年同比下降79﹒8%
,而租金較2002年同比下降了38﹒4%。同時,新增供應也由於停工影響有小幅縮減
,較2002年同比下降23﹒8%,但空置率則未發現有明顯大幅上升趨勢,在小幅新增供應
前提下,較2002年僅上升1個百分點,當時市場並未出現大面積退租現像,租戶承租能力相
對穩定。市場於04年開始回暖,尤其是市場淨吸納量回升到了2003年的7倍以上。
  由於目前北京疫情尚未消退和持續受到經濟下行壓力影響,我們預計,短期內租賃需求將繼
續放緩,租金水平也將繼續小幅下降。與此同時,雖然目前在建項目屬於停工狀態,但倘若一些
項目仍如期入市,預計空置率也將被進一步推高。由於這次新冠疫情與03年非典有所不同,北
京並非本次疫情的主要爆發區,加之在政府的嚴格防控和力度強大的背景下,我們預計長期來看
此次疫情對北京寫字樓市場影響不會太大,市場將在兩到三個季度後將逐漸回暖。
  關於疫情對行業的影響,結合03年非典時期數據看來,線下服務業如體育業、零售業
、文化和娛樂業、住宿餐飲和批發等行業受到衝擊比較大,其他行業受到衝擊則相對較小。而北
京三大主力成交行業為高科技業、金融業和專業服務業,常年來成交總和基本保持在全行業成交

60%以上。綜合來看,此次疫情對北京寫字樓租賃市場成交影響雖不可避免,但不用過於悲觀

  未來,從租戶層面來看,租戶在寫字樓選址時,將對寫字樓宇的空調、新風換氣系統和硬件
水平提出更高的要求,也更加看重業主能否在非常時期為其實現靈活的辦公環境提供應急策略支
持。而對於開發商而言,擁有更高的樓宇硬件設備、智能化、人性化和優質的物業管理水平將成
為其未來發展的主要競爭力。《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》

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