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09/03/2020 11:02

《洞析樓市-魏東》新冠疫情後的行業復蘇

  《洞析樓市》作為突發的公共事件,新冠疫情的影響遍及全國各地,廣泛影響了社會、經濟
和房地產市場。新冠肺炎疫情將在多個維度影響中國房地產市場,包括寫字樓、零售、工業物流
、酒店以及大宗物業成交。隨著疫情的逐漸控制,這些行業將會逐漸復蘇,並折射出一些新的發
展趨勢。
 
*一線城市寫字樓市場仍將保持穩定*

  現代的技術手段讓遠程辦公存在且已經發展了幾十年,但直到本次疫情爆發才讓遠程辦公真
正走入人們的生活並被廣泛應用和推廣。遠程辦公的普及在一定程度上會改變工作場所,部分小
企業可能會在疫情結束之後仍繼續採用遠程辦公的方式。不過,對於大多數企業而言,傳統寫字
樓仍是公司辦公的主要場所,在企業的文化和團隊建設,人員溝通,辦公效率,客戶接待等方面
,傳統寫字樓仍具有不可替代性。
  從租賃層面,TMT、醫療健康、金融和零售業等行業仍是寫字樓業主的目標租戶。戴德梁
行從2018年四季度到2019年三季度的寫字樓成交分析顯示,TMT、金融、專業服務業
三個行業在四個一線城市中對於寫字樓成交的貢獻佔比超過70%,由於這些行業受疫情影響相
對較小,因此一線城市寫字樓市場仍將保持穩定。同時,疫情促使企業對於員工的健康安全更加
關注,在此前提下,寫字樓業主方的綠色安全認證、優質的物業管理水平和智能物業管理系統會
更受到租戶的關注。
 
*線上渠道某種程度為實體零售店緩解壓力*

  疫情在春節期間爆發對於零售業的打擊是最大的,這其中包括餐廳,健身房,影院等,這些
行業均出現嚴重的現金流問題,盡管如此,我們發現線上渠道仍在某種程度上為實體店緩解疫情
帶來的壓力起到了作用。由於處於居家隔離中,在線購物的頻率大幅增加,擁有全渠道的實體零
售店迅速做出了反應,憑借互聯網,O2O平台和線上服務,幫助消費者得以在家中進行購物、
點餐、學習和娛樂。
  疫情過後零售業將會實現報復性增長並很快恢復到疫情之前的水平。受疫情影響,全渠道平
台推動零售產品和服務銷售的重要性凸顯,疫情對中國零售業的「數字化轉型」將起到推動作用
,疫情當中,盒馬、家樂福、蘇寧等連鎖超市和商場利用其客戶管理系統和智能化供應鏈體系,
精準調度農產品與日常必需品給消費者,保障了人們的日常生活需求。
 
*工業物業:物流倉需求進一步增長*

  疫情爆發之後,中國的供應鏈承受這巨大的壓力,為了控制疫情傳播,各地工廠大規模關閉
,同時交通運輸業收到嚴格控制,從而阻斷了各地工廠貨物的生產和分銷。鑒於中國目前在全球
製造業總產值中所佔份額高達28﹒4%,因此疫情不但給中國帶來了諸多困難,同時也給世界
其區域帶來了困擾。
  為了更好的面對類似疫情的再次發生,未來更多在中國運營的製造商將採用工業4﹒0運營
程序來緩解生產和分銷的短缺。疫情的爆發讓電商實現了新一輪爆發,物流倉儲需求一直高居不
下,這也讓倉儲物流的需求進一步增長,開發商和投資者也不再將目光只聚焦於核心城市,二是
不斷擴大其在全國省會和交通樞紐城市的布局。
 
*2月北京上海酒店空置率大跌*

  在新冠肺炎爆發後,旅遊業受到重挫,客房預定量銳減,酒店行業面臨前所未有的壓力。
2020年北京上海酒店的平均空置率從1月15日的83%銳減到2月6日的8%。隨著疫情
被逐漸控制,酒店業也將逐漸復蘇,針對本輪疫情,酒店服務質量和清潔將顯得更為重要。
 
*疫情房地產投資影響僅為短期*

  受到新冠肺炎爆發的影響,房地產投資者不得不放緩對於中國各地物業的盡調活動。另一方
面,市場上也有一些成交的大項目,包括香港置地聯合體以310﹒5億競得上海徐匯濱江綜合
體地塊,新加坡政府投資公司以80億元收購北京LG雙子座大廈。戴德梁行近期發布的投資者
意向調查顯示,61%的受訪者認為,中國房地產投資市場能夠在6個月內逐步回升。可以預見
的是,疫情對投資活動的影響僅為短期,預計反彈速度會很快。與此同時,超90%的受訪者青
睞北京和上海,大多數國內外房地產投資者普遍看好四個一線城市。
  新冠肺炎疫情帶來的下行壓力將在中長期內逐漸消失。短期內,一些業主可能由於資金緊張
而折價出售一些房產,將吸引許多投資者。此外,從今年4月1日起,全國范圍內將取消基金管
理公司外資股比限制,這意味著中國資本市場對外開放的步伐進一步加快,對未來中國地產投資
活動將是另一個利好消息。《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》

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