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09/11/2020 11:00

《洞析樓市-魏東》「十四五規劃建議」對中國地產市場意味著什麼

  《洞析樓市》「五年規劃」作為中國國民經濟和社會發展的中長期規劃,主要針對國家重大
建設項目、生產力分布和國民經濟重要比例關系等作出規劃。由於疫情、地緣政治及全球充滿巨
大不確定性等因素的影響導致目前中國經濟面臨巨大挑戰,作為世界第二大經濟體,中國政府的
任何重要決策都有可能影響世界經濟的走向,因此,在這個時間節點召開的五中全會以及會上發
布的十四五規劃建議就顯得格外引人注目。

*十四五規劃為何重要*
  1﹒十四五規劃是中國實現了全面小康社會之後的第一個五年規劃
  2﹒中國到2035年全面實現現代化總體目標的具體實施體現在十四五規劃中。
  3﹒十四五的指標體系和基本原則為2035實現現代化目標打下基礎,開好局。
  十四五規劃的布局時以安全為基石,以科技+環保為重點,以城鎮化促銷費。這其中,科技
創新、雙循環、新型城鎮化以及再次強調的「房住不炒」將會在某種程度上對未來中國的房地產
市場帶來重大影響。

*十四五規劃關鍵詞:科技創新*
 
  對科技創新的高度重視將會促進寫字樓市場的需求。
  科技創新在十四五規劃中被提到了前所未有的高度,是十四五期間的核心產業政策主線,「
科技自立自強」成為未來五到十五年國家發展的戰略支撐。「關鍵核心技術實現重大突破」不僅
是十四五也是2035年的遠景目標,數字經濟則是未來十年產業升級的主線。政府對科技創新
及數字經濟的重視無疑將會對中國寫字樓市場產生利好。戴德梁行研究部的統計顯示,過去五年
中,北上廣深四個一線城市TMT行業在寫字樓市場的租賃佔比分別達36%,20﹒3%,2
8﹒3%,和23%。可以說高科技互聯網行業是一線城市寫字樓市場需求的重要支撐。
  與此同時,政策的加持對行業的發展尤為關鍵。以北京中關村為例,2015年李克強總理
提出的《中國製造2025》規劃以及同年北京市確立了科技創新中心的城市定位的雙重政策疊
加導致在過去的四年中,中關村區域寫字樓需求猛增,空置率持續保持在5%以下,而租金則從
2016年一季度的304﹒4元╱月╱平方米上升到2020年一季度的401﹒8元╱月╱
平方米,租金上漲幅度達到32%,而北京市的平均租金水平在同期則有0﹒5%的降幅。從2
021年到2025年,隨著十四五規劃的不斷落地和實施,各地政策對科研創新的傾斜力度的
不斷加大,高科技、互聯網、半導體、新能源、新材料等涉及到關鍵技術核心技術及應用技術將
得到迅猛發展,這將給寫字樓行業帶來新的需求,並將有效促進中國寫字樓市場的發展。
 
*十四五規劃關鍵詞:經濟雙循環*

  擴大內需將促進零售物業、電商及物流地產的發展。
  十四五期間,構建國內大循環、國內國外雙循環的經濟體系將成為中國經濟發展的主線。其
中的國內大循環將重點強調促就業,提高居民收入,進而全面促進消費。
  經過政府多年在經濟結構調整方面做出的不懈努力,中國的經濟已經由出口導向型經濟轉變
為以促進內需來帶動經濟發展。中國的外貿依存度從2006年高峰時期的64﹒25%下降到
2019年的31﹒8%,而內需對中國經濟增長的貢獻率則不斷提升,2019年,內需對經
濟增長的貢獻率達89%,其中最終消費支出佔57﹒8%,人均GDP首次突破1萬億美元,
這意味著中國開始進入後工業化社會,即以服務業為主導的社會,居民非剛性消費大幅增加及消
費升級已是大勢所趨。
 
  國家統計局的數據顯示,從2013年到2019年,居民在化妝品、通訊器材、日用品類
等商品的消費分別增長了137﹒5%, 84﹒1%及54﹒2%。中國旅游總局的數據也顯
示,2019年中國因私出境人數達到1﹒62億人次,是2000年的28﹒8倍。麥肯錫的
數字則顯示,2018年,中國人在境內外的奢侈品消費額達7700億元,佔全球奢侈品消費
總額的三分之一;預計到2025年,這個數字有望上升到1﹒2萬億元,將佔全球奢侈品消費
總額的65%。
  在大力促進內需,挖掘消費潛力的政策背景下,十四五期間中國零售消費市場將會迎來新一
輪的爆發,相應的零售物業也將會得到進一步發展。受疫情影響,2020年中國零售市場受到
沉重打擊,不過,隨著疫情的逐步控制,消費也出現了大幅反彈,高端餐飲和奢侈品在疫情中率
先復蘇,雖然各大購物中心均出現空置率上升的現象,但購物中心業主也借此時機積極調整租戶
組合,以滿足80及90後這些更具消費潛力的客戶的需求。十四五期間,線上線下融合升級,
激發零售業態的新增長是十四五期間零售市場的發展模式。
 
  疫情當中電商發展迅猛,截止到2020年9月,全國線上零售總額佔社消總額比例已達
29﹒3%。隨著5G技術的發展和應用場景的不斷擴大,電商將會得到進一步發展,這將在一
定程度上促進中國物流地產的發展。普洛斯的數據顯示,2020年上半年,電商客戶的在租面
積已佔到普洛斯全球總租賃面積的40%,而五年前此比例僅為20-25%。可以預見,十四
五期間,隨著中國電商的進一步發展,物流地產市場的需求將會不斷擴大,物流地產也將獲得投
資者更多的關注。
 
*十四五規劃關鍵詞:新型城鎮化*
 
  城鎮化將繼續成為中國經濟行穩致遠的重要動力。
  截止到2019年,我國城鎮化率已達到60﹒6%,過去十年中,中國平均每年有
1786﹒5萬人從農村進入到城市。十四五期間,城鎮化進程雖然將會放緩,但按照城市發展
規律,要達到城市化率70%的穩定比例,我們仍有10%的增長空間,這意味著每年仍將有超
過1600萬的人口進入城市。在此前提下,城市的有機更新,跨省域的城市群、都市圈、城市
帶的有序發展將會更加重要。
 
*十四五規劃關鍵詞:堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位*
 
  十四五規劃建議中再次強調了「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,租購並舉、因城
施策,促進房地產市場平穩健康發展」,同時也提出「推動金融、房地產同實體經濟均衡發展」
。十九大以來,「房住不炒」在中央多次會議中被反復強調,這顯示出政府在發展經濟中努力擺
脫對房地產市場的依賴的決心。過去二十年,房地產市場對中國經濟發展的貢獻毋庸置疑,但不
可否認的是,一路飆升的住宅價格讓天量的資金沉積在房地產中,居民消費也因住宅價格的高企
和房貸的沉重壓力難以得到有效釋放,因此堅持「房住不炒」不但可以有效防范金融風險,同時
也可以在一定程度上增強居民的消費意願。
 
  對房企而言,十四五期間政府對房地產市場的監管仍將從嚴,這將體現在對於房企的融資及
財務穩健度等方面的管控。房企以往的高槓桿高周轉高增長的模式將難以為繼,轉而向穩定均衡
高質量的增長轉變,因而更加考驗房企的抗風險能力及精細化管理能力。這些監控的實施也會使
中小型開發企業進一步發展的難度增加,因此行業加速整合是大勢所趨。此外,消費升級及民眾
對於住宅品質要求的提升也對房企提供更高品質的產品及更高水平的物業管理提出了更高的要求
。《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》
 
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