《洞析樓市－魏東》基建不動產信託基金擴容，零售物業發展迎春天

　　3月24日，國家發改委發布了《關於規範高效做好基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》，這是繼2021年國家發展改革委發布《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點工作的通知》之後，中國公募REITs市場底層資產的又一次擴容，是REITs市場建設邁出的重要一步。
　
　　通知提出:支持消費基礎設施建設。貫徹黨中央、國務院關於把恢復和擴大消費擺在優先位置的決策部署，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。項目用地性質應符合土地管理相關規定。同時，通知也規定，嚴禁規避房地產調控要求，不得為商品住宅開發項目變相融資。
　
　　作為不動產信託基金中的一個重要品類，零售類REITs在海外較為成熟的資本市場佔有重要地位，且在近期的市場中表現強勁。NAREIT的數據顯示，2021年，美國零售REITs大幅反彈，年度綜合回報達到52%，強於整體REITs市場41.3%的漲幅；2022年美國雖然遭遇REITs整體下跌，跌幅近25%，但零售板塊跌幅卻僅為13.29%，表現遠好於整體市場，此外，至2022年底，美國零售REITs平均派息率是5%，好於整體市場的3.97%。在新加坡，SGX的數據顯示，截止到2023年2月，已發行的42只REITs和房地產信託基金總市值超過1010億新加坡元，佔新加坡整體股票市場的12%，其中，零售類REITs發行個數佔到20%且表現強勁，截止到2023年2月28日，在細分市場的平均派息率表現中，零售類REITs的收益率為6.3%，僅次於寫字樓位居所有細分市場的第二位。
　
　　在中國，從2021年6月首批基礎設施公募REITs正式獲批，至2023年2月底，共有25隻REITs投放市場，總市值超過877億元，自由流通市值391億元。作為盤活存量資產的首選方式，REITs在有效降低當前政府債務風險和企業負債水平、提升基礎設施運營管理水平等方面發揮了重要作用；作為基礎設施建設投資的全新退出方式，REITs在拓寬社會融資渠道、為基礎設施建設募集增量資金、擴大有效投資、形成投融資良性循環等方面彰顯重要意義。
　
　　在政府和城投平台希望盤活存量資產，但缺乏推行資產證券化經驗的情況下，選擇整體風險較小、信用可靠、可操控度高的基礎設施領域為試點，有利於前期經驗摸索與後期底層資產的擴容。在目前所發行的25只基礎設施公募REITs中，包含了產業園、物流倉儲及保障房在內的產權類的標的共有15個，佔比達60%。經過一年多的試點和摸索，這類產權類資產市場表現穩健，為公募REITs進一步擴容打下了良好的基礎。
　
　　今年的兩會政府報告中重點強調了「要著力擴大國內需求。把恢復和擴大消費擺在優先位置。多渠道增加城鄉居民收入。穩定大宗消費，推動生活服務消費恢復。」本次不動產信託基金擴容至消費類基礎設施是政府從金融端促進和推動居民消費的又一重要舉措。
　
　　消費支出在過往已經連續11年在GDP中的佔比超過50%，消費已經成為國民經濟增長的第一推動力。當前，由於國際形勢不確定性的增加，依靠內需來推動中國經濟的增長變得尤為重要。不過，相比於中國經濟的高速增長，中國居民的消費卻明顯未能匹配整體經濟的增長，居民消費率從本世紀初開始即一路下滑，至2021年，中國居民消費率僅為38.4%，而美國的居民消費率則一直保持穩定，從1970年的60.2%穩步上升至2021年的68.2%。當前中國已進入了高質量發展新階段，在多數領域，消費升級主要體現在對更高質量商品與服務的需求，而非更多數量的需求，要挖掘居民消費潛力，塑造高品質的消費場景變得尤為重要，因此，百貨商場、購物中心、農貿市場等同居民消費息息相關的消費基礎設施公募REITs的發行將吸引更多資本進入零售物業領域，極大促進零售類項目的提質升級。
　
　　作為城市最主要的基礎設施之一，商業地產是居民商業活動、就業和消費的重要場所，公募REITs擴容至商業地產領域一方面可以有效盤活存量資產，化解房地產的金融風險，另外一方面也可以極大促進商業物業品質和服務的提升。中國目前零售類項目存量巨大，戴德梁行研究部的數據顯示，截止到2022年四季度，全國重點城市高品質零售物業存量達1.02億平米，四個一線城市的高品質零售物業存量達4650萬。重資產的購物中心普遍存在退出難，流動性差的問題，本次零售類基礎設施公募REITs的推出將在一定程度上解決部分痛點，進一步打通「投融建管退」的項目全周期鏈條。
　
　　消費基礎設施作為承接居民消費行為、釋放居民消費潛力的物質空間載體，在擴大內需、促進消費方面發揮著重要作用。百貨商場、購物中心、農貿市場等消費基礎設施公募REITs的發行能為該類企業提供盤活存量資產的金融工具，利用資本市場的定價功能，發現持有型資產的價值，有助於企業形成投融資閉環，優化資本結構，並將回收資金投資於新項目和已有項目的升級改造。同時也能夠鼓勵更多的社會資本參與消費基礎設施的投資，增加市場供給，為居民消費提供更多、更便利、更優質的消費場景。
　
　　此外，本次零售類公募REITs的擴容也將給零售類大宗物業成交帶來利好。在基礎設施公募REITs獲批發行之後的一年多時間裏，在政策的帶動下，產業園及物流倉儲類項目的發行極大的帶動了資本的湧入。以產業園區的大宗物業成交為例，戴德梁行研究部的數據顯示，在基礎設施公募REITs獲批發行之前，產業園區項目的成交數量在全部大宗物業成交市場中的佔比均較低，2019年及2020年成交個數佔比僅為1%和2.35%；然而，在2021年之後，隨著多個產業園區基礎設施公募REITs獲批上市發行，產業園區項目開始受到市場追捧，成交數量大幅上升，2021年產業園區項目成交數量佔比大幅上升到11.24%，2022年在市場普遍低迷的情況下，產業園區的成交佔比也仍達到7.38%。此外，物流倉儲類項目的成交也大幅增加，2020年這類資產的成交總額佔比僅為6.6%，但至2022年，在其他資產成交大幅下降的情況下，物流倉儲類的大宗物業成交額佔比大幅升至20.3%，政策效應顯著。
　
　　總結:本次公募REITs底層資產進一步擴容至消費基礎設施項目有助於擴大消費基礎設施投資規模，改善項目運營水平，在擴大內需、促進消費方面發揮重要作用。本次擴容同時也起到了促進消費、擴大有效投資、繁榮資本市場的多重效果，並將對中國零售物業的發展產生巨大利好。
《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》
　
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