《財經觀點－雷賢達》香港的土地房屋供應問題

　　探討香港地產市場，先要了解以下事實：
　　香港２０１１年的人口為７０７萬人，預計２０４１年會增長至８４７萬人。而在１９８１年，香港的人口只有５１８萬。
　　２０１１年香港有２３７萬戶家庭，預計２０１４年增長至３０５萬戶。平均每戶的家庭人數，在２０１１年為２﹒９人，到２０１４年預計為２﹒７人。家庭規模在縮小。
　　樓價自１９９７年高位下滑，２００３年觸底上升。２００８年環球金融海嘯出現短暫調整，２００９年年底開始重拾升勢至今。租金與樓價幾近同步，目前依然保持升勢。私人住宅空置率由７％降至２０１３年的４％。
　　私人住宅每年落成量，在１９９８年至２００４年，每年超過２萬個，在１９９９年、
２００２年更超過３萬個。但從２００５年開始，新建住宅數量下降，年均１萬左右，在
２００８年更僅落成７０００個，至２０１４年才有所回升至１﹒５萬個。
　　政府在去年底規劃未來３－４年一手私人住宅的供應量為７﹒４萬個，未來５年每年新增供應１﹒４６萬個，相比過去５年，這一數字增長３０％，但相比１９９９年－２００４年，未來５年的供應量仍然少。
　　私人住宅供應少，公屋供應亦如是。２００４－２００５年公屋供應量為每年２﹒５萬個，到２００６－２００７年下降為每年７５００個，２００７年至２０１４年，除２００８年、
２００９年為１﹒８萬個，其餘每年都是約１﹒４萬個。
　　政府在２００２年１１月推出穩定樓市措施，包括停止土地拍賣、暫停勾地機制。政府同時停止居屋計劃，以應對樓價下跌。
　　政府在２００４年恢復勾地機制，但發展商反應不積極。２０１０年，政府在保留勾地機制下，主動出售土地。２０１１年，重啟居屋計劃。２０１３年取消勾地機制，全面主動出售土地。

＊未來十年計劃供應４８萬個單位＊

　　為解決供應短缺，樓價高企，政府在２０１４年１２月公布長遠房屋策略。從２０１５年開始的未來十年，計劃供應４８萬個單位。公私營房屋的供應比例為６：４。其中公營房屋供應量為２９萬個，包括２０萬個公屋單位，９萬個居屋單位，而私人住宅的供應量為１９萬個。
　　至２０１４年底，房署共有１３﹒３７萬個一般公屋申請，１３﹒７萬個非長者單身人士申請，兩者合共２７萬個。政府希望一般公屋申請輪候３年上樓，但單身人士的申請並不包括在內。
　　最新一期的居屋申請，２１６０個單位獲１３﹒５萬個申請。政府在２０１３年推出居屋第二市場，每年分配５０００個配額，讓白表申請人購買二手居屋，最終申請量達６﹒６萬個。
　　政府希望預留土地，應付未來十年建設２５﹒４萬個公屋單位的需要，但當中不少預留土地需重新規劃，同時仍有３﹒６萬個供應缺口，需找地解決。
　　２０１１／１２年度至２０１４／１５年度，私人住宅的建屋目標是７﹒８８萬個，但是實際僅完成７﹒４４萬個，少了４３９０個單位。
　　造成上述情況的原因很多，主因之一是政府房屋土地和地鐵沿線需要更改規劃及等待批核，一些規劃的改變又因可能面對司法覆核而拖延，從而令供應落成延遲。私人住宅的供應方面，地產商必定以市場為主導，落成單位數量常常少於投地的預測。

＊土地用途司法覆核愈來愈多發生＊

　　香港土地供應是一個巨大挑戰，把總體土地供應分成ＡＢＣＤ四部分，Ａ代表已經開發的土地，佔總面積的２４％。Ｂ代表可開發土地，Ａ＋Ｂ約佔總面積３０％，Ｃ表示有開發限制的土地，如郊野公園、濕地，保育土地、古蹟、偏遠離島等等，Ａ＋Ｂ＋Ｃ佔８８％，餘下的Ｄ代表非常陡峭的斜坡。
　　從２０１３年開始，為應對土地供應，政府短期解決方式是改變土地用途及提高發展密度，其中一個重要的土地供應來源是鐵路沿線、市區重建，中長期解決方案則是拓展新市區，更長期的是發展新界東北，大嶼山，熔洞，地下空間及填海。
　　政府正按２００７年公布的「規劃願景與策略」來撰寫２０３０年的新規劃，並將審視甲級寫字樓、商業及工業用途的土地需求，實施環境評估、交通及土地使用評估，以及研究人口及就業分布。
　　土地的開發需時。前期研究往往需要３年，詳細設計又再需要３－４年，土地平整２－３年，基建及房屋建設需要３－４年，整個過程大概需要１１－１４年。近幾年，有關土地用途的司法覆核愈來愈多發生，這雖是法制制度下的權利，但卻因而花費數年來等待解決。而且若反對團體獲勝訴，土地又再需重新規劃，進一步拖慢開發進程。
　　政府的長遠土地供應中，古洞北和粉嶺北可開發土地面積為３２０公頃，預計建成６萬個單位，最快２０２３年提供住宅供應。東涌新鎮，１３３公頃土地擬建４﹒萬個單位，最快
２０２３年入住。洪水橋，４４６公頃土地擬建６萬單位，２０２４年開始落成。由於這些土地上涉及不同的利益團體，進行司法覆核的機會很高，相信落成時間很可能延遲，從而令建屋目標推遲。
　　針對中短期土地供應，政府在經過交通、環境等評估後，提高建築密度，另一增加供應的方式就是重新審視土地使用，包括政府機構、社團及綠化帶等。過去幾年，在這方面政府已找到
１５０幅潛在建屋用地，多數地塊可供未來５年進行開發，提供２１萬個單位，其中７０％為公營房屋。但這１５０幅土地上，亦因有不同人士持不同意見，所以未必能順利獲城規會通過。
　　香港的房屋土地供應問題，我會在下期文章繼續討論。

註１：本文為個人觀點。
註２：本文由雷賢達先生用英文撰寫，《經濟通通訊社》記者蔡苑筠、呂成整理。