《財經觀點－雷賢達》設想最意外的情況

　　近日寒潮席捲北半球，連香港也受波及，氣溫降至零度左右，為５９年來所未見。筆者所念並非自己應如何取暖，更多是擔憂基層長者如何應對溫度驟降，他們有些居住室內
，有些則風餐露宿。香港雖自翊為發達城市，但仍有約２０００人流落街頭。
　　我在投資方面一向謹慎，會採取預防舉措以防措手不及，並觀察可能發生意外的因素。投資者愈是自得意滿，愈可能遭遇意外狀況，特別是牛市已持續很久情況下。市場走得愈高，就愈容易受到挫折。
　　過去數年間，大量資金湧入本港，港匯頻頻逼近強方兌換保證水平。去年隨著人民幣走弱，不少內地資金為短期避險而轉移香港，故而許多評論認為，本港利率仍將長期保持低位。
　　但幾月前開始有人與我討論，港元是否還能與美元掛勾。我明白問題背後是資金對聯匯制有所懷疑，而任何猜疑均可能導致資金撤離香港，轉去更為安全避險地。若經濟狀況惡化且市場進一步下跌，資金流出將不會令人意外。
　　我將始於去年的資金流入歸因為人民幣貶值，僅是指暫時情況，不是長期或投資看法。若人民幣匯率持續走弱，資金外流將更加明顯，港元匯率將觸及聯匯制弱方，並伴隨股市下跌。
　　國際投資者自２０１４年底便開始從新興市場撤走資金，動作持續至２０１５年，股市急跌之下，此狀況更為明顯。去年末，市場出現一兩個月反彈，似現喘氣之機，但僅是大跌後回調，而非可持續上漲。原因很簡單，即內地和本港經濟持續轉差，因此升浪難以維持。當市場面對盈利持續下滑時，任何上漲都不太可能持續，除非下降周期已近尾聲。
　　去年中，市場掉頭向下時，已預示地產市場亦將下滑，而去年下半年的確發生，且不同以往小跌之後會反彈。

＊本港樓價已令絕大數人無法負擔＊

　　我對香港地產市場擔憂、對本港市場極度謹慎，主要在於以下五個方面：
　　一，本港樓價已令絕大數人無法負擔。即便部分可負擔樓價人士，比如居住２０００平方呎的人士，基於其收入水平，若在去年買樓，也只有能力買到原本的一半面積，即１０００平方呎單位。居住面積１０００平方呎人士去年則只有能力買得起５００平方呎的單位，依此類推。
　　更令人擔心的是，在利率極低環境中，人們仍需面對還款能力問題。若利率上調１至２個百分點，整個平衡將被改變。倘若加息幅度大於預期、速度快於預期或時間早於預期，都對樓市產生更大衝擊。
　　對於許多人堅信利率將保持低位，僅會隨美國腳步緩慢上升，我一直持懷疑態度。
　　回看１９９６至１９９７年，我發現，如今的情況與當時相似，當我們想換樓時，卻發現只能負擔現時居住面積一半的新樓。之後利率節節攀升，而樓價則縮水逾一半，甚至超過六成。我當時未感驚訝，因預期到樓價終究會大跌至可負擔水平。事實上，早有預備的人士，在２０００至２００３年就可出手買樓，我記得，當時有許多選擇，只要有足夠儲蓄與勇氣，便可購得極好物業。
　　２０００至２００３年間觸底後，各地段樓價開始不同程度回暖，在２００７年達到中期高位，而後遇到全球金融危機，樓價一度下滑，但之後再度攀升，於２０１１年觸及高位，並在
２０１２年又一次小跌。經過短暫修正，２０１３年樓市繼續攀升，２０１４年前雖稍早休息，但此後一路漲至２０１５下半年，創下新高，去年底則終見跌勢。

＊價格下滑５％至１０％是一次買入機會＊

　　本港樓價經歷過如此多起伏波動，有時殺得市場措手不及，有時則是溫和修正。最可能的規律是，樓價升浪愈長、價格愈高或漲勢愈猛，則多少預示著，將出現供需主導的大幅回落。我不會相信政府會去救樓市，若有此力量，就不會出現以往股市、債市、樓市的大跌了。
　　回首過去三四十年，我們目睹過樓價不停大幅波動，可以確定的是，未來還會不斷重複。買賣雙方在價格上達成一致，才可建立市場。若價格攀升多年後走跌，許多人會視之為買入時機。價格下滑５％至１０％時，是一次買入機會；若進一步下跌５％至１０％，則又有一次買入機會
。價格有時會反彈，未能把握真實情況的人士，或會認為下跌已經結束。
　　若經濟和行業前景持續惡化，買家便鳴金收兵，賣家沒有議價能力，此時便是買方市場。價格會一路跌至買方可承受的水平，而通常一波更急跌浪還將接踵而至。更糟糕的是，若買家按揭購樓，樓宇跌成負資產物業，銀行收回抵押，會導致樓價進一步下挫，直到抵押品品被銀行清盤
。

＊香港政府已在努力增加土地供應＊

　　二，１９９７／９８前後樓價急升，以對應著當時的供應短缺。往屆政府曾暫停賣地，每年新增單位一度僅有８０００至１萬個，此前則約為２萬，乃至逾３萬。暫停以及限制賣地導致樓價急升，直至本屆政府上任，開始強調供應短缺與樓價高企問題。
　　樓價已成為社會不滿的主要來源，因對大多數人而言，樓價已遙不可及，不少人已放棄置業希望。近幾年，由於申請者激增，公屋輪候時間愈來愈長。學生們一畢業便加入排隊大軍，而長者和社會底層人士也仍在苦等，誰又知其中多少人還住在劏房、籠屋以及工廈中。若走入這些居住地，定會大感震撼，為何人們會被逼在如此惡劣環境中生活，並仍需支付高昂費用。
　　我在開篇便提及，愈來愈多的人甚至在市郊也租不起小型單位，只能露宿街頭。相較踡縮於偏僻而破舊的大廈，在街頭忍受風吹雨淋似是更優選擇，起碼可以伸展肢體。若每月花費
２０００至３０００元，卻只能住在籠屋等空間，乾脆不住是符合邏輯的選擇，因租金會消耗大部分援助金，談何管理日用品及醫藥支出。
　　香港政府已在努力增加土地供應，轉換土地用途、提升建造比率以最大化土地利用等等。政府還出手阻止投機活動，讓住宅投資為本地需求讓路。若港府沒有動作或行事遲緩，不鉗制投資及非本地需求，相信樓價還會較當前水平再大幅上升，最終引發泡沫大爆破。若市場遭到突然打擊，下跌幅度恐難以置信。

＊逆按揭有違中華文化與價值＊

　　港府在住房政策上仍有許多空間，需竭盡全力評估建設用地和改變土地利用方式，增加開發新界並開墾荒地。
　　新加坡每十年都會墾荒和推出新土地，故建築用地供應長期充足。該國居民公共住房亦受到保障，居民須拿出兩成收入用作中央公積金（ＣＰＦ），其僱主亦須繳納相同數額，公積金可為建屋發展局（ＨＤＢ）所建公寓提供資金，公共住宅環境舒適，絕非香港這般窄小。
　　新加坡居民被要求為未來儲蓄，而非在當下消費，藉此保障退休後生活。而本港恰背道而馳
，鼓勵消費而非為未來投資，導致愈來愈多人年長後只能靠綜援金過活。僱主基於自身利益考慮
，僅願提供員工薪水之５％，與員工合共拿出一成薪水用作強積金，數額上限僅為３０００港幣
。而在新加坡，僱主和員工最多儲下員工四成收入，金額最高為４０００坡元。
　　中國有句俗語，羊毛出在羊身上，不會天上掉餡餅。若我們能消除所有阻力，提供更多可用土地來建造公共及私人房屋，許多社會不滿將可解決，即便不是絕大多數，亦是很大部分。
　　住屋問題是人生大事，擁有物業可以令人有安全感，亦是一個奮鬥目標。我不喜歡逆按揭，因有違中華文化與價值。為人父母者，大都會將珍貴資產傳給子女，這便是為何少有人使用逆按揭。政府應認識到住屋對港人乃至華人的重要性。

＊聯匯制度之下，資產價格受壓＊

　　三，供求改變。一如經濟法則，價格升高時，供應會增加。若樓價愈來愈多高，沒有一個政府還能坐視不理。
　　過去數年的新建樓宇，因為需求旺盛與供應不足，價格節節攀升，直至超出普通人負擔水平
。需求得不到滿足，若價格依舊上升，則需求將開始萎縮。地產商為賣出房屋，便縮減單位面積
，以令消費者可以承擔，如此景象，過去每一周期末尾都能看到。因此以往４００平方呎單位變成現在的３００呎、２００呎。若出現這一局面，則周期已瀕臨結束，剩餘僅是時間問題。
　　四、壓垮駱駝的最後一根稻草最可能是意外狀況，而意外往往發生在大家淡忘或不注意的方面。意外到來通常有如一次驚嚇、一個外圍事件，人們完全始料未及。在過去一個月，大家或許可體悟到這種感覺。
　　在１９８３／８４，１９８９，１９９７／９８，以及２０００年，我們曾看到市場蓬勃向上，而隨後一至兩年便轉而走低。若史可為鑒，我將十分謹慎，並再三琢磨周期結束前的通常狀況。我看到，所有指標皆在逐步降至合適位置，而當所有指標歸位，已為時太遲且無法逆轉。若出現如此局面，請不要責怪政府。
　　五、在聯繫匯率下，香港要恢復競爭力，資產價格必定會受壓下跌。
　　政府並沒有叫人們買樓，每個人握有最後的決定權。在決定買樓前，應考慮好自己是否能經受住下行壓力，比如突然加息，或是丟掉工作而失去收入。以抵押貸款支付九成或更高比例人士
，更應三思而後行。或許現在已太遲。
　　我希望自己設想的意外是錯的，但不會為此作出賭注，置業者最終還需自己承擔起應有的責任。

註１：本文為個人觀點。
註２：本文由雷賢達先生用英文撰寫，《經濟通通訊社》記者王嘉寧整理。