每年年初我也發表「我對樓市的十大忠告」予讀者參考，２０２１年已是第十四年了。
＊（１）西去東來＊
２００８年開始我們便認為中國經濟會不斷跑贏其他大國，多次提出「勿低估中國實力，勿迷信美國神話」！
到了今天中國已成為最大消費國！在一帶一路的收穫下，東盟不單取代了美國及歐盟成為中國最大貿易夥伴！中國更加聯合東盟成為最大經濟體系！ＧＤＰ增長在疫情下進一步取得優勢！
本來霸佔全球大部分利益的西方國家，若不及時作出市場甚至政治的改革去改變分配社會利益的不平衡，「西去、東來」必成定局！
＊（２）西方圍堵中國成長期常態＊
我們在投資及生活上也要習慣西方國家總能製造理由去「制裁」中國，但西方國家並沒有努力去做好他們的自己的生產力！因此「美國國勢日益衰落下，時間對中國有利」。
對有準備的人來說，西方製造的市場波折往往在長期樓價上升趨勢中製造了入市時機！
＊（３）香港金融中心更大步向前＊
２００９年起我便認為香港會與紐約、倫敦平分國際金融中心的春色！既然西去東來大勢已成，當時得令成為更主要金融中心的就是香港！去年我說「香港雖失去區域性領導地位，但中央顯然已部署好新的布局，繼續保持香港的資金充裕及上市集資的良好功能」未來無論中美關係是和是鬥也好，香港的國際金融中心體積也在高速膨脹！
＊（４）進一步水淹香江＊
２００８年開始我們強調東西方資金皆匯聚香港，香港Ｍ３（泛指資金總供應量）已由當年１月的６﹒０５萬億港元至今天的１５﹒７８萬億港元！Ｍ３增加就令到低息潮更進一步持續，即之前忠告說的「超低息年代」！
＊（５）財富效應成主力＊
第一代的財富效應源於我０６年提出的「錢罌效應」！當人們買樓比率大減，大比例的人們實際上只供樓而不投資，是不間斷地累積財富，２０１０年也忠告：「錢罌效應進入新階段」
業主社群實力強橫亦是多年放盤量日益減少的原因！而來年換樓客／業主客才是市場的主導！
＊（６）樓市繼續以龍市向前鞏固向上＊
「政治凌駕一切，萬物回歸市場」！
平靜的時刻必蘊藏了愈來愈多的購買力，並在亂局放緩後作出釋放，雖然香港人對樓價上升的反應日益充滿情意結！
在過去年多的天災人禍下，住宅市場仍能堅守龍市穩固格局！未來住宅樓價仍會以龍市模式即上升／調整不斷交錯下拾級向上。
＊（７）租金滯後卻仍在上升趨勢＊
執筆時表面上租金正在調整，但恐怕長遠只是滯後，當樓價回升後，個別市場／板塊將以愈住愈小的方向發展！劏房是如何衍生的？劏房將成為社會問題，並反映深層次矛盾！
＊（８）對有準備的人來說，現在是良機＊
商舖租金平了不少！
現在亦容易請人！
息口超平！
對有準備的人來說現在雖有悲！卻仍有喜的一面！
正如我２００９年的忠告：「過分悲觀也會引起損失」！如果過分悲觀，會令我們失去掌握谷底的機會。
我強調，大部分住宅市場，現在是「數十年一遇的置業良機」！
＊（９）貧富矛盾並未解決＊
２００８年十大忠告已強調：「社會及樓市的最大隱憂，正是社會急速發展下引起的貧富懸殊」。
２０１０年我更評論貧富懸殊正在與政客結合！
２０１６年我提出「新資訊常態顛覆時代」，的確怨氣在資訊下被發酵！
現在的房屋政策解決不了貧富懸殊！除非中央出手解決！但政治上未有這氣候，更可悲是有人阻撓造地最後是益了既得利益者！
＊（１０）疫情難擋大灣區起動＊
疫情封關只能推遲大灣區結合香港的爆發，我深信來年大家開始會感受到大灣區這個新世代經濟力量。「大灣區將是世界最富裕之地，香港的衰退反而玉成了大灣區…」香港房屋政策愈失敗將愈加速成就大灣區的成長！
２０２１年下半年將進入「人流高流通年代」！
換另一種態度去看，不論優勝劣敗誰孰，大灣區正是對時代充滿憤慨的香港年青人返回現實競爭的出路啊！而「路」不單只大橋、公路甚至金融，大灣區改變世界的還有資訊科技！祝福香港。《祥益地產總裁 汪敦敬》
全新節目《說說心理話》青少年不可以戀愛！？真實個案講述驚心動魄經歷► 即睇
