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05/09/2019 17:03

《投資觀點-施宏毅》全球房地產3個收租王,創造被動收入之選

  《投資觀點》上次跟大家比較過全球的房地產市場,以GDP和價格收入佔比篩選出最穩最
平的三個城市。今次以收租的角度,分析當中最值得長線持有的城市。因為各國的稅制不同,所
以我們以收益率減去當地國家的稅率,計算出淨回報率!加上分析各國的投資風險,希望幫助投
資者揀選適合自己的投資方向。
  在增長速度最高的亞洲地區,泰國、馬來西亞、越南為最高淨回報率的地區,分別為
3﹒83%、3﹒2%、3﹒05%。當中的租金回報率和稅率是假設了每月1500(美元
.下同)的租金,以及減去當地政府免稅額,如差餉和修葺折舊。因為國與國之間的稅制不同,
有的是累進稅率,租金的絕對值高低會影響稅收的安排。因此,以劃一和中位的租金,便能比較
城市的回報表現。
  當談論到租金收入,便會想起會否出現租霸問題!找尋這些亞洲地區2018年的收入中位
數11132元,在三個國家當中,馬來西亞為最高以及高於平均水平為11238元。其餘兩
個國家都是低於平均水平,馬來西亞收租的穩健性最高。
  馬來西亞為多元化社會,當地人民會華語、廣東話、馬拉話。以收租的角度來說,容易溝通
是很重要的。但當中涉及政策風險,2018年,馬哈迪重新上任,本身是「威權統治者」,過
去涉濫用「國安法令」、扣留數百名異議份子,以及箝制言論自由等黑歷史。若然政策不穩,會
打擊當地經濟,或者是有更多的居民移民。
  泰國也有相同的風險。泰國經常出現旅遊警示,在今年3月9至10日,南部博多侖及沙敦
府多處發生炸彈爆炸。泰國尤其是曼谷是旅客中心區,恐怖襲擊會導致旅客減少,不利好當地鄰
近地方的經濟,當然收租的風險亦會相繼提升。
  最後,越南為GDP高增長的地區,但是海外投資在胡志明市多於河內,讀者應自行分析兩
地的投資價值。另一方面,泰國、馬來西亞為永久業權,越南只有50年的租賃業權,可續約一
次。以一代人的投資角度角度是足夠,若然是希望把物業留給後代,需要注意當中的政策風險。
《「我要做股神」專頁創辦人 施宏毅》

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