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29/07/2020 14:58

《拆局麒想-林嘉麒》領展本地業務不明朗,英國項目有隱憂

  《拆局麒想》本港疫情第三波爆發,堂食全禁,商場人流將大減,收租股添加不確定性。領
展截至2020年3月底,香港物業組合中,零售租金方面,商鋪收入達55﹒9億元,佔整體
收入高達77%,佔總面積84﹒2%。當中,6700萬元是按營業額分成租金,而業務以必
需品為主,有超過64%的每月租金來自食品相關商戶,按理食品銷售有影響。目測下,街市銷
售在疫情下不跌反升,似是少了部分憂慮,惟去年街市╱熟食收入只是9﹒16億元,佔整體收
入12﹒6%,幫不了忙。領展早已表明未來經營表現目前難以預測,續租租金下調及租用率下
跌將為未來財政年度的財務業績帶來負面影響,影響重大而且無法量化,目前專注於可能的營運
成本控制方案,並將繼續監察及保障領展仍維持穩健的財務及流動資金狀況。再者,物業組合中
,有23﹒1%的面積,相對於25﹒5%的租金收入,將於2020至2021年到期,未來
租金下調壓力會相當明顯。
 
  向外闖,又如何?領展一直計劃向海外發展,年多前進軍中國內地。物業組合總值港幣
1960億元,其中香港佔85﹒5%,中國內地佔16﹒2%,收益已有14﹒48億,佔整
體一成,發展理想。去年12月涉資6﹒83億澳元收購澳洲悉尼的100 Market
Street項目,為10層高的甲級辦公室物業。今個星期初再宣布,收購位於倫敦的辦公室
物業25 CABOT SQUARE,總代價約3﹒714億英鎊(相等於約
36﹒832億港元)。項目位於金絲雀碼頭,是英國倫敦的中央商務區之一,價值不菲。經估
值師評估,於2020年7月17日為3﹒815億英鎊,收購屬輕微折讓。兩宗海外併購,令
領展經調整債務對資產總值比率升至約19﹒2%,財務狀況仍屬健康。
 
  領展向海外發展是理所當然,可分散收益風險。澳洲項目加權平均租約到期日是8﹒45年
,租約要到2027年至2030年間才屆滿。2019年10月底淨收入約為2670萬澳元
(約1﹒48億港元),大約是領展去年收入的1﹒38%,未算太多。不過,物業由三名租戶
,包括S&P╱ASX100上市的物業投資者、聯邦政府機構及主權財富基金租用,屬好租客
,勝在穩定。英國方面,25 CABOT SQUARE出租率高達99﹒1%,包括一間國
際投資銀行、一個非部長級政府部門、一個法定組織及一個共享工作間營運商,情況似乎也不錯
。加權平均租約剩餘年期比澳洲的更長為10﹒9年,租約到2024年至
2039年之間才屆滿;每年現時淨收入約1883萬英鎊(約1﹒9億港元),相對於現時領
展收入的1﹒7%。
 
  不過,要留意這間國際投資銀行,佔現時淨收入高達48﹒9%,它正是Morgan
Stanley。管理層聲稱英國脫歐後,大摩的大本營仍會留在倫敦,惟近期公司動向所見,
交易員確實是留守,惟銷售人員方面已移至法蘭克福。同時,有指最後總部定案要留待英國脫歐
方案落實後才再決定。因此,這個大租客會否離開,而英國正式脫歐後,英國整體租金走勢會如
何暫時未知。據通告披露,今次收購的公司連續兩年虧損,2019年底除稅前虧損就達266
萬英鎊。實際盈利貢獻要留待交易完成後才知悉,通告亦提到英國脫歐後磋商之不確定性亦可導
致房地產價格以及英鎊匯率之潛在波動,從而可能對目標物業之可分派收入及估值產生負面影響
。再者,是次成交後,領展將委聘專業房地產投資管理人
Patrizia UK Limited提供資產管理服務,會編製年度業務計劃及預算,包
括出租及翻新等策略性建議,意即要使多一筆錢。面對近期香港情況,再加上海外併購的中線投
資開支,相信短期會對基金可供分派收入有負面影響,短期股價走勢上應傾於保守,當然最壞時
刻雖然未到,惟亦會過去的情況下,股價再有調整,或許才是中長線吸納的機會。
《宏滙資產管理董事及投資策略總監 林嘉麒》
 
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