《品中資－羅國森》內房股還有炒的價值嗎？

　　大約兩個月前，我在本欄寫過一篇題為《房是住的，內房股是炒的，優質內房股是收息的》的品評。當時恒大（０３３３３）的財困情況還沒有今日般嚴重。
　　事實上，從股價表現已經可以看出端倪。當時恒大股價仍有７﹒８元左右，但昨日已經跌到２﹒６３元，即是短短兩個月左右，股價已經下挫近七成，可知情況有多嚴峻。
　　現在回看，「內房股是炒的」這句說話也可能要加個註釋，那就是，要承受得起「兩個月跌七成」才可以炒呢！
　　恒大之所以出現嚴重的流動性問題，轉捩點是去年內地監管部門對房企的「三條紅線」要求。
　　所謂三條紅線，是指扣除預付款項後的資產負債比率不得大於７０％（衡量整體舉債能力），而淨負債比率不得大於１００％（衡量整體償債能力），最後就是短期現金要大於短期負債的１００％（衡量短期償債能力）。
　　如果三項「壓力測試」都未能過關，就不能再增加負債，如果三項都可以過關，才可以增大負債規模１５％。
　　這「三條紅線」對於一向負債偏高的內房股，可以說是緊箍咒，因為她們不可以再靠「債冚債」維持營運，甚至加速發展。相反，她們有很大壓力去降低負債（不減債就不能再舉債），而降低負債的唯一方法就是靠自有資金去還債。
　　要在短期內增加自有資金，一是加快賣樓，二是靠股本市場集資，三是變賣資產，最後就是有「白武士」肯注資。
　
＊賣樓速度大幅放緩＊
　
　　我相信，過去一年多，恒大在這幾方面都很努力去做。不過，要加快賣樓，最實際當然是減價促銷，奈何去年爆發新冠肺炎疫情，令到地產市場的銷售速度減慢。
　　這個情況在恒大流動性問題曝光之後進一步惡化。根據恒大於本周二（１４日）的通告，今年６－８月的物業銷售金額由７１６﹒３億元（人民幣．下同），逐步減至４３７﹒８億元和３８０﹒８億元，顯示已經不能靠加快賣樓去增加自有資金（恒大的樓花，短期內應該沒有人敢買吧！）。
　　還有一點值得一提，內房商降價促銷這一招也未必可用，因為部分城市已經發出「限跌令」，以免出現連鎖效應，令到房價失控地下跌。
　　至於資本市場方面，過去一年多，恒大系已經多次集資。而恒大本身也在去年１０月以先舊後新方式，以１６﹒５元配售了２﹒６億股，集資金額４２億港元。但大家也可想見，不到一年，這些認購了恒大股份的投資者，帳面已經損失了八成半。現階段再配股，會有投資者願意「冒險」嗎？
　　至於出售資產和「白武士」方面，根據上述的通告，包括出售恒大汽車（００７０８）、恒大物業（０６６６６）股權，以及出售在港的恒大中心都沒有實質進展。同樣地，在這一刻，也沒有任何「白武士」肯挺身而出，打救恒大。
　　根據最新的情況，恒大除了不能履行為理財產品提供擔保外（涉資９﹒３４億元），也未能支付９月２０日到期的兩筆銀行貸款利息，可見恒大的短期現金有多緊絀，而昨日恒大在內地的債券也暫停交易。
　
＊低負債內房才好炒＊
　
　　早前曾經傳出，中央已經對恒大事件作了初步判斷，恒大不是資不抵債，只是流動性出了問題，用我們的講法就是「周轉出了問題」。換句話說，恒大不是沒得救，只要按部就班變賣資產，或有銀行願意借出「應急錢」；又或者，債權銀行可以暫時留一手，不追債或收息，恒大是可以渡過今次的難關。
　　不過，最新的傳聞是，住建部已經進駐恒大，直接介入，並與債權銀行商討債務重組。現在看來，即使恒大可以救，難關過後，已經不會是昔日的恒大了。
　　這件事確實值得我們深思。首先，中央到底會對恒大事件採取甚麼態度？是不是恒大已經到了「大到不能倒」的地步？以物業銷售的角度，恒大是內地最大的地產發展商，但也是負債最高的內房企業。
　　截至去年底止，恒大的總借款仍達７１００多億元，雖然已比高峰期減少了兩三成，但仍然是不少的一個數目。如果恒大最終要「削債」，對銀行體系的衝擊仍然十分巨大。
　　另外，恒大是內地最大的發展商之一，與她有業務往來的公司多不勝數，萬一恒大真的倒閉，因此引起的連鎖反應也不能忽視。
　　但另一邊廂，作為一家商業機構，是自己的經營出了問題，如果也能得到國家拯救，那還會有人審慎經營嗎？
　　我作為一個小投資者，最關心的當然是恒大的股價變化，以及她對內房板塊，以至整體港股市場的衝擊。明顯地，恒大事件已經對內房板塊造成很大壓力，尤其是同樣負債高企的內房。她們的股價跌幅，也不下於恒大呢！而在內房積弱的情況下，與之有密切關係的內銀股，以及其他建築股，甚至物管股，同樣受到很大壓力。
　　雖然整體市場的弱勢，不可以完全歸咎於恒大或內房股，但從投資氣氛和資金流向的角度，近期大市反覆回落，跟恒大事件是有一定關係的。
　　經歷今次的恒大事件，我對內房股的看法不致於很悲觀，但更加強「用來炒」的看法。只不過，如果要炒，也要找負債較低的來炒。高負債的內房股，還是不要沾手了。至於財政相對穩健的國企內房，也只宜買來收息！《經濟通通訊社資深分析員　羅國森》
　
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