香港近來的樓市有重拾升軌的趨勢，雖然購買力主要集中在一手市場，但二手市場的叫價亦得到支持，整體樓價出現向上的格局。香港目前說不上政通人和，經濟前景亦不明朗，而美國加息的威脅則揮之不去，各種最為影響樓市的基本因素均無有利指標，香港樓市走勢卻轉趨樂觀，再次證明與市場唱反調可出奇制勝，因為之前市場對樓市和地產股的表現均幾乎一致看淡。
＊樓市轉趨樂觀＊
現屆香港政府對房地產市場特別關注，欲以房屋政策作為爭取民意支持的重頭戲，惟樓價在種種針對樓市的調控措施下仍未有顯著調整，應反映香港的樓市已跟過去比較出現重要的結構性改變。市場甚至政府當局對樓價的看法，仍傾向以１９９７年的樓市高峰作為比對，認為樓價超越了當時的非理性亢奮水平，便應引以為戒。顯然地，時移世易使過去的樓價不能簡單地跟目前的樓價比較，因樓價的高低非單單看樓價的絕對值，而是跟購買力和負擔水平有最大關係，要樓價返回某個水平，儼如「刻舟求劍」。
＊樓價無指揮棒＊
購買力因置業需求增加而增強，香港的樓市明顯有更大的購買力來自內地，特別是高檔市場
，整體樓價亦因此水漲船高。政府對非本地買家諸多限制，但外來的住屋需求包括求學、就業與商業活動均增加房屋需求，租值上升自然對樓價產生相應效應。負擔能力則取決於置業者的收入和供樓成本，由於利率處於極低水平，目前的按揭利率遠低於樓市之前的高峰，應是樓價創新高的關鍵。當然，若利率回升，樓價回落的風險也較大，但對這個風險提示過早作出反應，明顯也是極大的風險，因樓價在過去十年已大幅攀升，在踏入低息環境初期已卻步者或已錯過「上車」的好時機。
＊樓市股市互動＊
政府作出長遠的房屋規劃，持續增加可發展土地資源，應是最理想的房屋政策，但不應設定目標樓價，以免扭曲自由市場的行為。港股實行了「滬港通」和快將實行「深港通」，看似與樓市無直接關係；事實上，中港兩地股市融合，更大的意義是反映內地持續的開放政策，包括內地資本市場和對外投資的開放，香港應無理亦無法阻止內地來港的自用或投資置業需求。更多內地的發展商加入香港的房地產發展市場，反映香港將成為中國全國房地產業的主要城市之一，內地投資資金對香港地產股的興趣應漸濃。《獨立分析員－麥德光》
（筆者電郵：３８８ｓｔｏｃｋｐｉｃｋｓ＠ｇｍａｉｌ﹒ｃｏｍ）
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