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01/03/2018 09:04

《港股透視-麥德光》香港要有的創新發展

  《港股透視》香港特區政府估計在截至本年3月底止的財政年度將錄得1380億元的巨額
盈餘,可打破港府庫房「水浸」的最高記錄。謹慎理財的人都不會認為錢是會從天上掉下來的,
可是港府庫房往往高於預期的收入,卻真的令人有錢從天上掉下來的感覺。本財政年度出現的巨
額盈餘,大部分是源於比預期豐厚的賣地收入和物業及股票交易印花稅,兩者的預期收入分別比
原本估計高出626億元及397億元,合共過千億元,而此兩大收入來源將佔庫房總收入的
42%。
 
*錢從天上掉下來*
 
  近年香港的樓市雖已令人有高處不勝寒的感覺,惟豐厚的賣地收入反映地產發展商對未來樓
市仍保持樂觀;置業者入市意欲亦未有顯著受利率趨升影響,政府過去幾年疊推的樓市辣招更日
漸被淡化,額外交易成本明顯地只反映在續創新高的樓價。另一方面,港股在過去一年緊隨外圍
股市表現出色,投資信心高漲頗出人意表,交投亦突破新高,難怪政府去年大大低估了印花稅收
入。不過,賣地與印花稅收入畢竟難以預測,因樓市與股市受客觀因素影響甚大,政府若要維持
這些「意外之財」,其實只能寄望樓市與股市穩定,而此兩大行業仍是香港經濟的命脈,有關政
府政策絕不能輕率。
 
*供求失衡的底因*
 
  政府推出的樓市辣招,是否已有效控制樓價上升抑或反令樓價添加上升壓力,雖難有定論,
但辣招扭曲了市場的自然供求調節,應是不爭的事實。事實上,由於金管局對銀行提供按揭融資
的嚴格指引,使置業者向一手市場傾斜,以便取得發展商較寬鬆的按揭融資,發展商因此能採取
更進取的訂價策略。由於二手市場的流動性受銀行按揭政策所制約,明顯減少二手市場的供應。
政府以增加土地供應調控樓市,雖是對症下藥,但似乎忽略了現樓二手供應或被遏抑,使供求出
現失衡。政府若仍以1997年地產狂潮時的樓價作為指標,也許脫離了現實,因市場已表明樓
價的可負擔能力已出現變化,政府應正視如何滿足真正的置業需求。
 
*不應作井底之蛙*
 
  居屋市場的運作可作為政府制定普羅房屋政策的樣本,銀行對居屋的按揭融資政策可引伸至
普羅住宅物業,而房委會的角色可延伸至為普羅住宅物業提供類似居屋的按揭擔保,並與按揭證
券公司作適當的合作配置。美國政府贊助的全國按揭貸款融資企業房利美和房貸美,雖在
2008年的次貸危機暴露其運作不善,但其對美國房地產市場發展的重要角色應是肯定的。香
港的房委會與按揭證券公司應可以企業模式持續發展,類似已上市的港鐵(00066)和領展
(00823),成為政府產業私營化的傑作,更可推動房地產與金融業的創新發展,雖然類似
對港鐵與領展上市的一些口誅筆伐還是會有的。《獨立分析員-麥德光》
(筆者電郵:388stockpicks@gmail﹒com)

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