《神州樓市－程澐》房企融資環境趨緊，市場成交持續縮量

　　在熱點城市陸續收緊調控政策的同時，上周銀監會提出了嚴控房地產金融風險等警示，對房企發債項目監管也有收緊的跡象。在此形勢之下，上周熱點城市的土地拍賣已明顯降溫，一二手住宅的成交量維持下降之勢，但降幅有所收窄，顯示政策對市場的衝擊力已有所緩解。對比之前兩次全國性調控收緊後市場的短期走勢，本輪調控後市場降幅介於２０１１年與
２０１３年之間，調控效果依然明顯。最新的各大城市中原經理指數和報價指數依然呈下跌之勢
，表明市場信心仍處於回落之中。

＊房企融資環境趨緊，熱點城市拍地降溫＊

　　最新央行資料顯示前三季度房地產貸款增量、增速均不斷走高，但近期房企融資的監管政策不斷趨緊。根據《２０１６年三季度金融機構貸款投向統計報告》，今年前三季度房地產貸款及個人購房貸款的新增額已經超過去年全年的貸款金額，且房地產貸款及個人購房貸款的餘額增速自去年以來不斷走高，９月末分別達到２５﹒２％、３３﹒４％。然而，大幅寬鬆的房企融資環境，自四季度以來出現風向轉變。１０月２１日，銀監會在三季度經濟金融形勢分析會上指出，嚴控房地產金融業務風險，嚴格執行房地產貸款業務規制要求和調控政策。同時，房企發債專案監管也出現收緊跡象。房企融資端的變化，將對之前數月持續上演的地王潮帶來一定的抑制作用
。事實上，近兩周熱點城市的土地市場已經整體轉淡，且高價地鮮有出現。
　　此外，上周國家統計局公布了前三季度國民經濟運行資料，前三季度國內生產總值同比增長６﹒７％，其中第三季度增長６﹒７％。而房地產業ＧＤＰ前三季度同比增長８﹒９％，其中第三季度增長８﹒８％，高居九大行業增速首位，房地產業依然對穩定經濟增長發揮了重要的支撐作用。而此次「十一」掀起的樓市調控主要針對熱點城市，局部性調整效果明顯，但對全國整體市場的影響程度尚待觀察。

＊調控影響明顯奏效，市場成交持續縮量＊

　　上周，一二手住宅成交量環比依然下降，而降幅有所收窄。中原監測的４０個城市上周新建住宅成交面積環比下降６％，中原監測的２１個城市上周二手住宅成交面積環比下降１１％，相較前一周的一二手房成交量約有三成的降幅（即「十一」前一周），但整體降幅已明顯收窄，顯示政策對市場的衝擊力已有所緩解。對比之前２０１１年及２０１３年兩次全國性調控收緊後的市場短期走勢，考慮到此次「十一」節前一周市場成交量處於沖高位置，整體來看，本輪調控後的市場降幅介於２０１１年與２０１３年之間，調控效果依然十分顯著。
　　同時，對比今年３２５滬深樓市調控收緊後兩大城市的新房市場走勢變化情況，此次調控收緊後的兩地走勢也有所不同。上海本輪的市場縮量比３２５新政之後更為明顯，顯示政策執行力度加強之後的效應顯著。上海３２５調控後５個月的周均成交量較去年周均值微降３％，而本輪調控後兩周的周均成交量較之前５個月的周均值（即３２５新政後成交水準）下降１３％。深圳市場由於前期已受到３２５新政重創，因此目前未現成交進一步走低的趨勢。深圳３２５新政後５個月的周均成交量較去年周均值降幅達到４８％，而本輪調控後兩周的周均成交量較之前５個月的周均值反而有所反彈。
　　此外，上周四大城市中原經理指數依然全線環比下跌，但跌幅均有收窄。六大城市中原報價指數除深圳觸底微漲之外，其他五個城市依然環比下跌，但跌幅除成都外也均現收窄。中原經理指數代表專業經理人對後市的判斷，中原報價指數反映業主對後市的預期，兩大指數持續環比下跌，表明市場信心仍在回落之中。《中原集團地產研究董事　程澐》