地政總署上周三（２日）宣布以８８億元售出一幅位於啟德發展區的住宅用地
，買家為內地海航集團旗下的公司；該招標成交價遠高於市場預期，相當於樓面地價每平方呎
１３５００元，若以落成後可出售的實用面積算，成本應超過每平方呎２００００元，意味這個項目須達豪宅級數方可有利可圖。兩天之後，政府有如大敵當前般公布將住宅物業印花稅劃一提高至１５％，以示控制所謂樓市泡沫風險的決心。
＊地產股遇突襲＊
這幅原本被認為較適合作普羅住宅發展的地皮以超高價成交，有推測是導致政府再出「辣招
」對付樓市趨升的觸發點之一；地產股應聲大跌，主要地產股在周一（７日）的單日跌幅均接近一成。現屆政府對發展商「不友善」，地產商被指是高樓價的「既得利益集團」，地產股大跌應是反映行業未來發展的政策甚或政治風險，而非單純是提高印花稅所帶來的影響，因提高印花稅徒增物業的購置成本，發展商可通過控制包括地價及建築成本等開支以平衡市場對購置物業的可承受成本
，而地價應最受影響。
＊遏抑需求效短＊
最近銀行紛紛提供較優惠的按揭貸款條款以圖增加貸款生意，對近來樓市的購買欲有一定的助力，紓緩了利息趨升的預期。政府這幾年推出的所謂「辣招」劍指投資者或所謂炒家，以及非本地的置業人士，今番全面提高住宅物業印花稅，重點打擊對象亦是這類人士。不過，香港近年的物業市場，除了在宏觀上受惠於全球的低息環境，本質上對物業的需求已變得更多元化，炒家所佔分額與１９９７年樓市狂潮相比應已微不足道，取而代之是投資者和真正有需要的外來置業者，而這類置業需求對香港的經濟應是利多於弊，需求卻被遏抑。
＊中港融合優化人口＊
海航集團並非專業房地產發展商，核心業務包括經營海南航空及美蘭機場，惟業務趨多元化
，最近便以６５億美元從投資公司黑石購入希爾頓酒店集團的２５％股權。海航也在今年從黑石購入香港國際建投（００６８７）的控股權，反映海航與國際投資公司有密切的合作關係，對投資應非無章法之輩。海航登陸香港房地產市場，對前景或別有看法。其實，香港的房地產市場僅相當於中國大陸整個房地產業的一小部分，但對內地有較高置業能力的人士應有吸引力，因香港仍具有內地城市所難以比擬的國際都市魅力，惟香港仍未盡力發揮中港融合的潛力，內地發展商紛至沓來顯示大時代方興未艾之象。《獨立分析員－麥德光》
（筆者電郵：３８８ｓｔｏｃｋｐｉｃｋｓ＠ｇｍａｉｌ﹒ｃｏｍ）
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