上周，又一輪調控升級擴容潮繼續上演，分別是調控加碼的福州以及新加入調控的城市長沙。調控持續收緊使得各地上周新房成交量又現下滑，且絕對值為「十一」調控潮以來的單周最低位。上海中原經理指數近兩周均在５０％臨界值以下，意味著後市預期及市場信心不斷趨冷。雖然當前調控收緊使得市場轉淡，但房企對土地市場的搶地熱情仍在，上周廣州、福州均有一批宅地集中成交，廣州多宗地塊突破單價歷史紀錄。
＊福州長沙相繼發文，調控升級持續擴容＊
上周，又一輪調控升級擴容潮繼續上演。１１月２１日，福州發布了加強房地產市場調控的通知，以期進一步遏制房價過快上漲。通知重點內容包括：個人住房公積金貸款第二次申請首付款比例不低於５０％，且結清滿２年後方可再次申請；同一商品住房項目的下一批次備案價格必須「零增長」；繼續實行經營性住宅用地「限地價、競配建」方式公開出讓。１１月２５日，長沙也加入了調控收緊城市的行列，發布了七條措施以維護房地產市場健康發展。具體措施包括：同期房源一次性申報備案價格，不得通過分批申報價格變相漲價；取得預售許可的商品房項目，在１０日內公開每套房屋價格，一次性對外銷售；嚴控「雙外」（外省戶籍、外省工作）人士購房，引導提高「雙外」購房者首付比例和貸款利率。
上述兩個發布調控政策的城市中，福州屬於「十一」已加入調控潮的城市，當前是進一步政策收緊加碼。長沙則是新加入調控行列，其上月新房價格環比漲幅位居國家統計局７０個統計城市中的第二，且上周三剛誕生一宗高價地塊，市場調控壓力倍增。然而，長沙此次調控政策僅提及對「雙外」人士提高購房首付比例和貸款利率，同時嚴查囤房炒房行為，並未明確出台限購措施，也未涉及具體的信貸收緊內容，因此政策力度相對溫和，類似惠州、南寧等地。正如上周我們的預判，今年最後兩個月，各熱點城市將會繼續出台政策主動干預以穩定市場預期。
＊住宅成交持續走低，土地限價競拍仍火＊
上周，各地新房成交量又現下滑，且絕對值為「十一」調控潮以來的單周最低位。中原監測的４０個城市資料顯示，上周新建住宅成交面積環比下降１０％，其中一線、二線城市分別下降７％、１４％，三四線城市微升１％。在調控整體收緊後的兩個月內，新房成交正呈現出逐周走低之勢。１１月前四周的４０城市新房合計成交量較１０月同期下降約兩成，且各線城市均現回落。二手房市場成交量也逐步走低，上周中原監測的２１個城市二手住宅成交面積環比下降５％
，且持續四周成交量環比下滑。１１月前四周的二手房合計成交量較１０月同期下降約５％，其中蘇州、上海的降幅已近三成。值得關注的是，上海中原經理指數９月以來基本處於持續下行走勢，且近兩周均在５０％臨界值以下，即過半的經理人看跌，這意味著後市預期及市場信心不斷趨冷。
然而，在住宅成交轉淡的同時，多地的土地市場依然搶地尤酣。上周，廣州、福州、武漢、長沙等地土地市場值得關注，「限地價、競配建」的出讓方式並未抑制房企在上述熱點城市的搶地熱情。福州上周共計成交９宗含住用地，出讓金超過１１７億元。其中８宗地塊均觸及５０％的溢價率上限，轉為競爭配建面積。同時，房價水準長期低於其他一線城市的廣州，上周土地市場也集中爆發，共計１４宗含住用地成交，出讓金超過２８０億元，其中１３宗地塊達到４５％的溢價率上限。上周廣州成交地塊中，多宗創下單價歷史新高，其中４宗含住用地在剔除配建後的樓面地價超過４萬元／平方米，競得者包括保利、中冶、龍湖、首開。雖然當前調控收緊使得市場轉冷，但由於今年前期房企業績普遍表現良好，大量去貨需要補充，而本輪量價增長相對理性的一批城市，正成為房企關注的新焦點。《中原集團地產研究董事 程澐》
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