《神州樓市－程澐》熱點城市房價回檔，土地市場管控趨緊

　　上周一年一度的中央經濟工作會議召開，強調既要抑制房地產泡沫又要防止市場大起大落，提出重點解決三四線城市房地產庫存過多問題，同時加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，為明年的房地產政策導向確定了基調。１２月過半，各地市場成交走勢依然低位徘徊，調控政策的效應進一步顯現，尤其是前期房價領漲的被調控城市已率先出現回檔。此外，熱點城市的土地市場正逐漸降溫，面臨各類嚴厲的監管限制。

＊三四線城市去庫存，抑泡沫防大起大落＊

　　１２月１４日至１６日，一年一度的中央經濟工作會議召開，部署２０１７年經濟工作。關於房地產市場，本次會議一方面延續了去年提出的去庫存的要求，另一方面著重圍繞前期中央政治局會議提出的建立長效機制，強調既要抑制房地產泡沫又要防止市場大起大落。
　　關於去庫存，本次會議提出將告別去年前期全國各地集體刺激市場的模式，進一步強調要因城因地施策，重點解決三四線城市房地產庫存過多問題。事實上，這兩年的去庫存政策僅實現了核心城市的庫存去化，三四線城市的庫存問題仍然十分嚴重。三四線城市的經濟實力有限，需求增長匱乏，前期開發建設過度，是其高庫存難去的重要原因之一。去年的中央經濟工作會議曾經提出允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，然而農民大多不願放棄原有戶籍，而向競爭力有限的三四線城市流動。因而，今年的中央經濟工作會議強調，提高三四線城市和特大城市間基礎設施的互聯互通，提高三四線城市教育、醫療等公共服務水準，以增強城市的吸引力，從而長遠地鼓勵人口向這些城市聚集，進而從根本上平衡當地的供求關係。因此，這也將是一項巨大的長期工程。
　　關於建立長效機制，本次會議提出要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段。具體包括：差別化住房信貸政策，房價上漲壓力大的城市合理增加土地供應，特大城市加快疏解部分城市功能，加快住房租賃市場立法等。整體來看，自住購房需求仍會獲得支援，大城市在積極增加土地尤其是宅地供應的同時，將帶動周邊中小城市發展，從而引導人口流向，長期而言住房租賃市場有望進一步加快發展。

＊熱點城市房價回檔，土地市場管控趨緊＊

　　１２月過半，各地新房市場成交走勢依然低位波動。中原監測的４０個城市資料顯示，１２月前１８日的新建住宅成交面積較１１月同期微增１％，其中一線城市受到北京、廣州成交帶動整體上升１３％，二線城市小幅下降３％，三四線城市上升６％。具體來看，南京、武漢等城市１２月以來的成交量降幅較大，超過兩成，而惠州、濟南、寧波、北京等地表現較好，成交量增幅超過三成。１１月４０城的成交量已降至去年１０月以來的（除今年２月）最低位，因此預計１２月成交水準仍將在階段性低位徘徊。
　　與此同時，調控政策的效應正在進一步顯現，尤其是前期房價領漲的被調控城市已率先出現下跌。根據國家統計局今日公布的７０個大中城市房價資料，１１月新建商品住宅及二手住宅價格指數環比下跌的城市數量均進一步增加，分別達到１１個、１７個。１１月新建商品住宅及二手住宅價格指數均出現環比下跌的城市包括深圳、上海、合肥、廈門等，這四個城市正是今年前期房價漲幅最為顯著的城市代表，其中深圳已經是持續第二個月房價環比下跌，而其他三個城市則是本輪房價上漲以來首次出現回檔。隨著各地成交量仍在低位徘徊，預計後市將有更多城市加入房價調整行列。
　　近期，熱點城市的土地市場正逐步降溫，面臨各類嚴厲的監管限制。上周，廈門成交的３宗宅地均達到地價上限，轉為競報無償移交政府的居住建築面積。鮮有土地出讓的深圳，上周成交的２宗宅地均採用「雙限雙競」的辦法出讓，即限銷售房價和成交地價、競成交地價和人才住房面積，最終地價也均觸及了價格上限。此外，上海規土局１２月１６日公告稱，奉賢區３宗地塊因交易資金來源審核工作尚未完成，將繼續進行審核，目前已中止該３宗地塊的出讓活動。根據１０月發布的「滬六條」政策，上海將進一步加強商品住房用地交易資金來源監管，競買人購地資金來源應為合規的自有資金。銀行貸款、信託資金、資本市場融資、資管計畫配資、保險資金等都不得用於繳付土地出讓價款，這對資金鏈緊張的房企參與競地無疑將帶來明顯壓力。
《中原集團地產研究董事　程澐》