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汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

28/12/2016 10:12

《神州樓市-程澐》武漢鄭州政策加碼,市場成交低位徘徊

  上周,市場銷售未現明顯降溫的武漢、鄭州兩地,政策力度進一步加碼。在政策高壓之下,近期各地新房市場成交仍在低位徘徊,推盤總量保持穩定,重點專案開盤認購率進一步走低。二手房市場亦較為清淡,成交量亦在低位波動,並呈逐周下探之勢。儘管住宅銷售降溫,但廈門、蘇州兩個調控的熱點城市上周均有多宗宅地成交,房企依然在這些城市積極參與競地,其中長期市場前景依然被看好。

*武漢鄭州政策加碼,中央強調住有所居*

  上周,市場銷售未現明顯降溫的武漢、鄭州兩地,政策力度進一步加碼。武漢擴大了住房限購範圍,新增東西湖區、江夏區、黃陂區的部分區域。鄭州則從限購、信貸、公積金等方面集中開展又一輪政策收緊,具體包括:1)將建築面積180平方米以上的住房納入限購範圍,非戶籍居民家庭購房需提供2年及以上個稅或社保證明;2)限購區域內執行「認房又認貸」的信貸政策,曾有購房貸款記錄,即使目前無房,再次購房的首付款比例調至60%。之所以武漢、鄭州這兩個前期已經實施調控的城市政策再度升級,主要由於前期政策效果有限。武漢、鄭州11月的商品住宅成交面積分別環比上升12%、13%,且兩地同期新建商品住宅價格指數分別環比上漲1﹒6%、0﹒5%。預計那些政策效果未達預期的城市,後期仍有收緊壓力。
  此外,12月21日中央財經領導小組召開會議,聽取了住建部關於規範住房租賃市場和抑制房地產泡沫的彙報。習近平講話中強調了「住有所居」,規範住房租賃市場,以建立購租並舉的住房制度將成為主要方向。事實上,自今年5月國務院常務會議提出實行購租並舉以來,6月國務院發布了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,隨後從中央到地方相繼出臺政策發展住房租賃市場。鑒於當地商業辦公用房庫存較多、消化周期較長,12月23日石家莊公布了《石家莊市商業服務業用房去庫存和發展房屋租賃市場細則》,希望將去庫存與發展租賃市場密切結合。具體來看,對於已供地的商業服務業用地,加大金融支持力度,鼓勵自持物業進行經營租賃;對於商業服務業用房出現階段性空置的,鼓勵和支持各縣(市)、區出臺扶持政策,形成規模化租賃經營。

*市場成交低位徘徊,土地限價拍地仍熱*

  近期,各地新房市場成交仍在低位徘徊。中原監測的40個城市資料顯示,上周新建住宅成交面積環比微降2%,且近幾周波動幅度均在2%以內。但值得關注的是,在推盤總量保持平穩的情況下,前周中原監測的19個城市重點專案開盤認購率跌至今年春節以來最低位57%。與之對比,「十一」調控前的周均水準為74%,可見年末的市場熱度在進一步降溫。二手房市場亦較為清淡,成交量亦在低位波動,並呈逐周下探之勢。中原監測的21個城市資料顯示,主要受到北京、上海、廣州三大一線城市成交回落影響,上周二手住宅成交面積環比下降7%,且單周成交量為「十一」以來的最低位。其中,上周的上海、廣州中原經理指數均環比下跌,尤其上海已經持續6周在50%臨界值以下,顯示後市預期不斷看淡。
  上周,廈門、蘇州兩個調控的熱點城市,均有多宗宅地成交,且地塊均設置了價格上限。廈門成交的4宗宅地都達到50%的溢價率上限,轉為競報無償移交政府的居住建築面積。最終,世茂在廈門競得的2宗地塊實際樓面地價都超過37000元/平,而周邊目前房價約為
32000元/平。蘇州上周出讓的宅地,不僅限制了地價,個別地塊對未來銷售價格也有所限定,售價超過部分的70%要求繳交政府。可以說,目前類似的土地出讓政策雖然修飾了統計資料,但對於房企拿地成本並未下降,後市利潤也一定程度被控制,這將對房企的專案運作帶來巨大挑戰。即便如此,房企依然在這些調控城市積極參與競地,其根本原因仍是看好這些城市的基本面及中長期市場前景。《中原集團地產研究董事 程澐》

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