《神州樓市－程澐》供需雙向調節強化，住宅成交量縮價萎

　　開年以來，各地平穩樓市的措施依然持續出台，繼續因城分類調控，強化供需雙向調節，成為未來各地樓市政策方向。重慶上周再度收緊調控政策，多部門發聲表示堅決遏制「炒房」，未雨綢繆地抑制樓市投機趨勢。１月以來，儘管全國整體土地市場在政策抑制之下已有所降溫，但長三角城市土地備受追捧，高溢價地倍出，其他大部分熱點城市土地成交的溢價率已明顯走低。新房市場和二手住宅市場成交則依然在低位徘徊，價格已有下調趨勢。

＊供需雙向調節強化，重慶調控未雨綢繆＊

　　繼續因城分類調控，強化供需雙向調節，在１月１２日全國國土資源工作會議上，２０１７年各地樓市政策的方向得到進一步細化。國土資源部在會上表示，要建立分類調控制度、強化供需雙向調節和探索房地產多元化供地機制。對房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，調整用地結構，提高住宅用地比例；對去庫存壓力大的三四線城市要減少以至暫停住宅用地供應。並且，允許符合條件的企事業單位利用自有土地建設政策性住房。與此同時，發展租賃市場得到了明確的政策支撐。上周，住建部公布由住建部、財政部聯合印發的《關於做好城鎮住房保障家庭租賃補貼工作的指導意見》。該意見明確了租賃補貼具體政策，要求強化租賃補貼監督管理和加強組織領導。該意見有利於進一步做好城鎮住房保障家庭租賃補貼工作，完善住房保障制度。
　　開年以來，各地平穩樓市的措施依然持續出臺，其中最引人注目的是重慶上周再度收緊調控政策，多部門發聲表示堅決遏制「炒房」，未雨綢繆地抑制樓市投機趨勢。１月１３日，重慶修改個人住房房產稅暫行辦法，對於在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房徵收房產稅，原為第二套及以上徵收房產稅。新政策自１月１４日起實施。自去年底以來，重慶房地產市場持續活躍，重慶政府對樓市異動格外關注。進入２０１７年，重慶國土資源等部門五次公開表示多措並舉，堅決遏制「炒房」，嚴厲打擊違法違規銷售，以確保廣大人民群眾正常居住購房需求。同時，公積金管理中心和多家銀行聯合聲明堅決貫徹執行房地產調控政策，採取措施，打擊炒房行為；中國人民銀行重慶營業管理部重慶銀行業嚴格限制信貸資金流向投資投機性購房。上海也強調堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，加強房地產市場調控，嚴格執行調控政策，促進房地產市場平穩健康發展。１月１５日，上海市市長楊雄表示，２０１７年上海市將完善「四位一體」住房保障體系。新增供應５萬套各類保障性住房，完成
４８萬平方米中心城區二級舊裡以下房屋改造、４﹒４萬平方米郊區城鎮舊區改造，實施３００萬平方米舊住房綜合改造。

＊土地拍賣溢價走低，住宅成交量縮價萎＊

　　１月以來，全國整體土地市場在政策的抑制下已有所降溫。上半月成交１０億單宗以上地塊合計２０宗，累計超過５億的地塊有３５宗，但在超過１０億的地塊中溢價率超過１００％的只有７宗，這些高溢價地塊主要分布在長三角城市，其他大部分熱點城市土地成交的溢價率已明顯降低，比如深圳、上海等城市地塊成交的溢價率均明顯低於２０１６年的平均水準。上周，長三角城市的土地市場成交依然相對活躍。南京江甯區兩宗宅地成交價格均達到現房銷售標準，其中江甯區湯山街道地塊現場因競報價格已達到最高限價，由搖號決定競買人，最終被南京國資新城以約１８﹒８億元，溢價１１３％收入囊中。合肥成交６宗宅地，溢價率均破百，出讓金總收入逾７１億元。天津津南北閘口鎮地塊和武清黃莊街地塊，由於現場報價超過最高限價而被中止拍賣。廣州成交四宗宅地，冷熱不均，其中從化和番禺非中心區域地塊受追捧，溢價率均達４５％
，分別被嘉駿實業和金地以約１﹒８億元和１７﹒７億元競得；而前期被寄予厚望的荔灣廣鋼新城地塊被綠城低溢價競得。
　　新房市場受供應影響頗大，２０１７年的第二周仍處於低位元波動狀態。中原監測的４０個重點城市的新房成交量持續下滑，環比、同比分別下跌１０％和４０％，位於２０１５年以來的最低水準（除春節月以外）。分城市線來看，三四線城市表現相對較好，成交量環比上周上漲
１１％，同比僅下跌１％；二線城市則跌幅較大，同比下跌超過５０％，為２０１３年以來的最低位（除春節月以外）。一線城市新房成交量則從１１月以來持續保持在低位波動，而較去年同期則下跌了３３％。重點城市的二手房市場成交量也仍現萎縮，據中原監測，上周重點城市整體二手住宅成交環比雖有小幅回升，但同比仍下跌４２％，較去年的周均水準也有３３％的下滑。具體城市來看，三四線城市表現普遍相對較好；一二線城市中，僅廣州和青島的二手房成交量仍能保持在歷史高位，其餘均出現較大幅度的下跌。在成交量萎縮的同時，二手住宅價格已呈向下調整之勢。中原報價指數反映的是業主對未來價格的預期，據中原報價指數顯示，９個重點城市依然是跌多漲少，表明看跌氛圍濃郁。其中廣州和東莞的報價指數跌幅較大，分別較上周下跌
１７個百分點和１１個百分點；珠海和上海漲幅較大，分別較上周上漲８個百分點和５個百分點，但這兩個城市指數依然處於２０１６年以來的低位；表現最好的是成都，其目前的中原報價指數仍高於２０１６年的平均水準。中原經理指數反映專業經紀人對後市的判斷，近期中原經理指數走勢相對平穩，但除廣州外，其餘４個重點城市的經理指數較２０１６年均處於低位。本周深圳和成都的經理指數較上周分別下滑３個百分點和１﹒５個百分點；其餘個城市則與上周基本持平。市場的恢復依然需要價與量的交換。《中原集團地產研究董事　程澐》