《談國論企－黎偉成》住宅銷情７月份放緩買地反轉活

　　中國的房地產的住宅銷售面積及額度於２０１７年７月份增長即使有所放緩，但新竣工的面積由升轉跌和待售面積的減幅不斷擴大，和房地產開發商買地的投資活動轉趨活躍
，加上國內貸款以至個人按揭貸款及定金、預收款在內的到位資金等徐徐上升，整體市況不差。國務院總理李克強《２０１７年政府工作報告》強調的「分類調控房地產市場」及「因城施策去庫存」，只要各地政府貫徹落實中央政策，內房前景可審慎樂觀。
　
＊竣工面積升轉跌待售亦減有望提升銷情＊
　
　　來自中國國家統計局《全國房地產開發和銷售情況》的資料，顯示（一）商品住宅的銷情有所放緩：（Ｉ）所銷售的面積於２０１７年１－７月份累計７﹒４８７６億平方米，同比增長
１１﹒５％，相對於１－６月份累計６﹒４７９１億平方米同比增加１３﹒５％低整整２個百分點，而７月份單月的銷售面積僅為１﹒００８５億平方米，比６月份的１﹒６８３４億平方米以至５月份的１﹒１４３２億平方米、４月份所銷１﹒１０４１億平方米稍多３９１萬平方米要低
，增長速度有放慢初向。
　　和銷售額度於２０１７年１－７月份累計達５﹒７０８７萬億元的同比增長
１５﹒９％，亦比１－６月份４﹒９２９８萬億元所增１７﹒９％，亦低整整２個百點，而７月份的銷售額度只為７７８９億元，相對於６月份的１﹒２６４２萬億元甚至５月份的８７０５億元要低。
　　即使商品住宅銷情於７月份表現欠理想，但前景仍不差之因，乃（二）商品住宅房的供應有漸次減低的傾向，特別是（ｉ）竣工面積於２０１７年１－７月份累計３﹒３５４３億平方米，同比下跌０﹒３％，扭轉１－６月份２﹒９７６億平方米的同比甚至僅增長２﹒５％之況，而待售面積３﹒４１８１萬平方米同比減少２０﹒８％，比１－６月份的１９﹒３％減幅多減１﹒５個百分點。
　　存貨有限和銷售尚保相對穩勢，遂促使（三）房地產開發商以住宅為主的整體土地購置，亦見好轉：所涉（ｉ）面積１－７月份累計達１﹒２４１億平方米，同比增長１１﹒１％，比１－６月所增的８﹒８％環比大幅提升２﹒３個百分點；額度５４２８億元同比增長４１％
，亦比１－６月份４３７６億元的３８﹒５％增幅高２﹒５個百分點。
　　惹人注目之處，為（四）房地產開發企業到位資金持續穩快增加，於１－７月份累計達
８﹒７６６４萬億元同比增長９﹒７％，其中：（Ａ）國內貸款１﹒５０９４萬億元的升幅
１９﹒８％；（Ｂ）其他到位資金４﹒１１８萬億元同比增長１４﹒８％，其中：（ａ）定金及預收款２﹒６９７７萬億元，同比增長２０﹒７％；而（ｂ）個人按揭貸款１﹒３８５２萬億元
，所增加的幅度只為４﹒１％，則顯示銀行業對購房的貸款仍採取較為審慎的政策和態度。
　　此使（五）住宅開發投資的增長情況逐步穩定：（１）於２０１７年１－７月份累計
４﹒０６８３萬億元，同比增長１０％，略低於１－６月份３﹒４３１８萬億元所增的
１０﹒２％，仍屬穩定高增長。
　　即使（２）新開工面積於１－７月份累計７﹒１７４６億平方米同比增長１１﹒９％，和（３）施工面積於１－７月份累計４８﹒３１４５億平方米同比增加２﹒８％。
　
＊房地產開發到位資金續升個人貸按高增長＊
　
　　從政策層面分析，住宅房地產市場該有長期的穩定增長保證，因（甲）《政府工作報告》強調要「分類調控房地產市場」，是為十分重要的政策性調節。中國政府自２００３年推行之改革開放伊始，四大主要目標對象為：「鋼鐵、水泥、電解鋁和房地產」，而房地產之調控過去基本是「一刀切」，但由全面調控（境內外坊間一眾謂之為「打壓」），反覆到近年之要「穩定健康發展」，到如今之「分類調控」，「分類」已經是一大進步。
　　至於（乙）《政府工作報告》提出之２０１７年重點工作任務的第一條要「用改革的辦法深入推進「三去一降一補」」就強烈表明要「因城施策去庫存」，去庫存要因城而施策，則要就不同城市、不同地方的不同情況，區別對待地處理問題，施策才有可能達致更佳效益和地方政府更積極確切的落實。《資深財經評論員　黎偉成》
（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）