物業投資屬於長線投資，置業者不論是買樓自用或者是單純作出租用途，其實都包含了投資的目的，因為如果樓價長遠沒有升值的潛力，買樓自用和租樓應該差別不大。香港與其他國際城市有不少共通點，但香港擁有「一國兩制」的獨特條件，客觀上地少人多，可發展土地供應有限，惟需求則容易受政治經濟環境改變所影響，例如中港融合的趨勢便對需求起著正面作用。
＊樓市泡沫疑患疑真＊
自１９９７年７月回歸之後，香港實行「一國兩制」的５０年內樓價向上的趨勢估計不易改變。表面上，在過去１０年，香港的樓價加速上升，是由於全球的金融海嘯危機，令各國中央銀行採取前所未有的寬鬆貨幣政策，使利率處於極低水平，低廉的按揭貸款利率間接提高了一般市民的供樓負擔能力。不過，低息環境始終會過去，當世界經濟逐步改善，通脹壓力增加，利率自然重拾升軌，這點確是目前香港樓市公認的最大潛在風險。任何泡沫的爆破，是由於大部分持分者均未有對泡沫產生危機的意識；如今香港的樓市已普遍被認為是高處不勝寒，反映市場不乏危機意識，這是否亦否定香港樓市的泡沫爆破可能？
＊投機活動大不如前＊
目前香港樓市成交的活躍程度與１９９７年回歸前後的「樓瘋」比較仍差天共地，過去幾年政府所實施的逆周期管理需求措施應已使投機活動受限，惟需求被扭曲，亦損害了市場的流動性
；樓價在最近１０年異常的升勢或反映政府重擊需求過猶不及。未來影響香港樓價的最重要因素
，看來應是「一國兩制」的前途，「一國兩制」本應是香港穩定繁榮的基石，但在庸人自擾下，香港在過去的２０年顯然未有充分利用這個特殊的優勢。在未來的３０年，香港仍可亡羊補牢，但在內地城市急起發展下，優勢已大不如前，自然失落「一國兩制」再續的條件；惟香港的地理環境與交通樞紐角色仍屬得天獨厚，香港物業價值仍可繼續向好。
＊「一國兩制」功成身退＊
香港回歸後實行「一國兩制」，應該只是過渡的安排，在２０４７年７月之後，估計「一國兩制」將劃上句號，因到時內地不少城市的經濟成就和國際地位或已超越香港，維持香港與澳門的特別行政區地位並不符合國情。１９８４年１２月中英發表聯合聲明到１９９７年７月主權回歸，用了１２年半的時間進行交接的準備，若２０４７年７月「一國兩制」功成身退，估計到
２０３５年左右便須開始作相關的準備。到時，內地的資本市場應已全面開放，港元可轉與人民幣掛勾；換言之，港元已名存實亡。內地資金為重新進行資產配置而在香港搶灘，很可能在香港回歸的後過渡期，成為本地樓市和地產股一飛沖天的強彈猛炮。《獨立分析員－麥德光》
（筆者電郵：３８８ｓｔｏｃｋｐｉｃｋｓ＠ｇｍａｉｌ﹒ｃｏｍ）
etnet榮獲HKEX Awards 2023 「最佳表現證券數據供應商」大獎► 了解詳情
