《香港樓語－陳東岳》置業階梯暢順運作的基本因素和建議

　　特首林鄭月娥施政報告倡議以置業為主導，讓市民安居樂業，樂以香港為家，政府會致力建立置業階梯，為不同收入的家庭重燃置業希望。她提出新增中產家庭可負擔的首置上車盤。有暢順運作的置業階梯，可以讓基層市民能透過租住公屋，購買綠置居、居屋或首置盤
，最終成功進入私人市場置業。筆者藉本文探討一下，置業階梯暢順運作的基本因素和作出建議
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＊樓換樓的顧慮＊
　
　　首先，置業階梯的每一環節都涉及搬屋，而對任何家庭來說，搬遷居所都是一件大事，曾經試過搬屋的人都知道有多麻煩：執拾舊屋、找搬屋公司、通過地產代理找新屋、簽約、找銀行按揭、裝修、發通知改通訊地址、截供電、煤氣以及搬電話和電視戶口，還有裝修好收樓，以及執拾新屋物品傢俬擺設等等，既花時間勞累又花金錢，所以一般家庭不會隨意搬屋。樓換樓的家庭顧慮更多，舊樓能否成功售出起著決定作用。所以決定要搬遷必定有一個強大的理由，常見例子是因為家庭進入不同的階段，例如小孩子出生、適齡入學要找心儀的校網；又比如家庭有成員結婚，要搬離父母居所組織小家庭，又或者家庭成員增加了，而事業或工作上取得成就，以改善居住環境等等原因。
　
＊揹負按揭的風險＊
　
　　就算搬屋有多麻煩，或許本地固定資產價值的持續上升，才是部分港人尤其較年青人士自置居所的強大動力。要搭上置業第一班車，首要要過承擔風險一關。由一個租客身份轉身為業主，最重大的考慮，首先是能否支付買樓首期，另外每月薪金是否足夠應付銀行壓力測試，可以每月還按揭貸款。對一個原先無債項負擔的人來說，轉變為揹起一個數以百萬計的按揭借款人，是重大風險，主事人要計算清楚自身資源和充分了解銀行的貸款額和還款條件。現時市區一個小單位動軋價值數百萬，要儲足首期並不容易，省吃儉用多年計劃，如果不靠「父幹」或有其他親人資助付首期，年輕一代根本辦不到。還有顧慮未來工作是否穩定，會否有斷供之虞。這些都是足以影響綠置居甚至白居易的原戶主的共同心態。
　
＊先賣後買抑先買後賣＊
　
　　對於樓換樓的家庭來說，有更多一重考慮，先賣後買還是先買後賣？對只有一間屋的家庭來說，先賣後買或者先買後賣都面對不同風險。或許先賣後買相對風險較細，即是舊樓能夠先賣出
，同步買另一間樓，就算因種種原因買不到，最多就租住其他住宅，直到買到為止；是很麻煩但不致好像先買後賣的或出現財政困局。假如買了新樓而未成交，而舊樓仍未能賣出，就可能面對周轉不靈，新樓要撻訂的困局，除非有一筆額外資金可以用作周轉。現時二手樓市相對淡靜，一般要短期內放出二手樓絕不容易。另外，還有地區樓價不同，想搬到樓價較高地區還面對資金門檻問題。
　
＊按揭政策須留意＊
　
　　按揭政策亦是另外一個因素，現時銀行對樓齡較高的樓宇作抵押，一般貸款比率較低，可能貸款息率亦會調高。另外，借款人的的年齡方面，年紀較大的人，不容易取得較長年期的按揭貸款。按揭證券公司及現時很多發展商都做二按，令買家可付出較少首期便可上樓，須要留意二按風險，一般是較短年期的而且利息較高，期滿後未必可續借。但無論如何，現時置業購買一手新樓備在市場上購買二手樓相對容易。
　
＊辣招令二手樓市場欠活躍＊
　
　　港府近年實施樓市需求管理措施，推出多項俗稱雙辣稅的措施，成功杜絕短期炒賣。但其實也有副作用，就是二手樓市場相對不活躍，當一手樓售出後，馬上成為二手樓；而二手樓不容易轉售，令該部分轉流減慢，二手樓無法成為有效市場供應。二手樓不容易在市場上放售，於是樓換樓亦不容易達成，這亦是影響置業階梯環節之間旋轉的因素。現時長期土地供應仍然缺乏社會共識的大方向，暫時仍不是減辣的時機，但將來樓市供應恢復正常的時候，就應該採取減辣，令二手樓市重新活躍起來，這是房屋階梯能能夠暢順運作的基礎。
　
＊先做好公屋供應安全網＊
　
　　房屋問題的各個環節一環扣一環，假如引進新的環節，就要全面考慮對其他還節的影響。目前作為保障港人居有其所的基本工作，是先做好公屋供應作安全網，至於在置業階梯的各個層次之間的轉換，可從加強潤滑劑功能的出發點去做工夫，以令各環節更加暢順運作。但按照香港目前樓市的狀況，這是一個較長期才可以達到的目標。
《香港專業人士協會副主席及註冊專業測量師（產業測量）　陳東岳》