領展（００８２３）最近公布以２３０億元出售１７項物業，是次物業作價較９月底的估值高約５２％，又可即時帶來近７４億元淨收益；但對股價刺激作用短暫，昨（２９日）創歷史新高７２﹒３元旋即回順，今早（３０日）開巿報６９﹒５５元。短暫興奮過後，最終也是要關注其套現資金用途，及對可分派收入之影響。
＊套現回購非盡好事＊
集團今次出售物業佔其於今年９月底之資產總值（經調整其派發中期息之影響）的
１２﹒２％。而於截至今年９月底上半年該１７項物業之收入淨額為３﹒０９億元（撇除現崇山項目），佔期內總物業收入淨額３７﹒６７億元的８﹒２％；而領展期內可分派收入為
２６﹒０４億元，較去年同期增加６﹒２％。今次出售物業後，令集團物業收入將有所下降，並影響可分派收入金額。若然正如管理層表示套現資金將來可能用作回購基金單位，這將有助抵銷因為物業收益減少而令可分派收入下降的部分影響，但此舉令未來可投資物業總額縮減。
＊大事翻新匆匆出售＊
在今次出售的物業組合當中，位於黃大仙的現崇山商場於２０１４年購入，只持貨三年便出售；而屯門安定及友愛兩個商場合併翻新完成的「Ｈ﹒Ａ﹒Ｎ﹒Ｄ﹒Ｓ」，於２００５年購入，於２０１３年至２０１５年才逐步完成翻新工程，而且亦是領展最大型的翻新工程，項目佔領展估值總額１﹒６１％，但全部翻新完成至今只有三年時間。
站在領展單位持有人而言，提高資產回報及尋合較高回報的物業作投資，是無可厚非，但以買入資產、翻新及持有只是三年時間，對以投資收租的角度而言，難免有點短視。
＊關乎民生形象受損＊
筆者對領展在推動舊有商場進行翻新、重整租戶及加強推廣的策略一直支持。雖然租戶租金有所調升，但整個商場增添活力及環境改善，反而吸引人流及增加店舖的銷售金額；但近期的資產管理（尤其是今次以２３０億元出售一些與民生關係大的商場予基金公司）卻有點偏離領展的原意，或至低限度偏離了我認為值得支持的界線，令領展形象打了折扣。
集團表示今次套現資金部分可作償還貸款，但於今年９月底之負債率為１７﹒４％，亦非偏高水平；因此，套現料非以減低負債為目的，而成功出售資產後之負債比率降至１７％。
＊息率３厘餘欠吸引＊
集團目前另一較大項目是位於旺角彌敦道７００號的商業項目，預期至２０１９年才可真正產生收益及提供可派送收入。因此，在未有新投資之前，可分派收入料難有增加，以今早開巿價計算，息率３﹒３厘，吸引力一般。《鼎成證券投資策略總監 熊麗萍》
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