買樓是重大決定，但做錯決定就損失慘重，今日就想和大家分享筆者過去１０多年投資房地產的四個哲學：
第一：看周期
買樓其實就睇一點－周期，但好多人被價格急升或急跌影響了判斷，以致做錯決定。近幾年樓價爆升，幾年前３００萬盤轉眼就變４００萬（現在連４００萬都幾近絕跡）。好誇張好不合理？筆者認同的，但基本面沒改變的話升多急都會繼續升，不能因為升得急就當成是泡沬。反過來熊市時，２００８年全球股市及房地產都跌得很慘，２００９年農曆新年時，筆者跟其中一個朋友說「如果自住，不如買吧」。而他的答案是「我看樣子，還會繼續跌」。「升得急就會爆，跌得急就會繼續跌」，這是很多人的盲點，事實上急升或急跌不是重點，周期才是！應集中在經濟數據、人口增長、供應量等基本原因去分析，去找周期，而不是憑感覺。
第二：看政策
牛市時，政策一定緊縮，限按揭成數、加印花稅等，無所不用其極去壓抑需求。相反熊市則會放寬，如果下次熊市來的時候，筆者敢寫包單，按揭成數一定會放寬，不是九成也會有七成。而當大家覺得鬆無可鬆，政府再沒有條件和子彈去救市時，便會迎來最後一個熊三的下跌。回顧一下２００８年，當時不單放寬青年人計劃、又放寬九成按揭，九成半也可以有保險，直到
２００９年農曆新年就見底。相反你見到緊縮政策，要記住一點「緊縮政策是不會令到市場死亡
！」，因為政策行後於市場，全球沒有一個政府會在沒有數據出現的情況下，預先做任何事。明白之後，我們就可以大概知道周期，「連政府也收緊，即是牛市了。連政府也放鬆，即是熊市了
」。
第三：忌貪平
房地產跟股票一樣，要找有升值潛力的，但很多人都犯一個錯：「貪平」！見到核心區太貴
，於是便買附近平一點的地方，大家有沒有想過一街之隔便是兩個光景？看一下九龍站相隔一條街的佐敦，樓價已經完全是另一個景況。１０多年前筆者剛離開債務的泥濘，可勉強上車的時候都有糾結。當時預算大概１６０多萬（最多）。經紀給了兩個單位，一個合符預算，但一下樓立刻是街市，然後另外單位一個下樓是花園，然後有一道閘門才到街市，叫價１９０多萬。最後忍痛買了１９０萬的，幾年下來這個單位已經６００多萬，而原本１６０萬的單位就５００多萬，相差近１００萬，升值能力完全不同。如果質素有明顯差距，能力所及就盡量選質素較好的盤，自住開心一點，升值能力又好一點。
第四：延後享受
過去筆者一直是將最優質的物業自用，但到３０歲以後就開始將漂亮的單位出租，自己住的反而比較簡陋，為的就是增加現金流，儲子彈。頭幾年實行時，會覺得很對不起老婆、子女。想深一層，如果不儲子彈，就算住到豪宅，一生人可能只能供一間或最多兩間。相反如能忍辱負重
，延後享受，可以在４０歲、５０歲，一次過報仇，而且是複式的報仇。辛苦１０多年，之後一次過要回來，何樂而不為？《施凌學會ＣＥＯ及「我要做股神」專頁創辦人 施宏毅》
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