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魏東,戴德梁行北中國區研究部主管

深耕商業地產十餘載,研究範圍涉及中國寫字樓市場,商業零售市場,住宅市場,工業物流市場,大宗交易市場。重點關注經濟走勢,國家相關政策的發布,分析政策發布的背景,並根據國際及國內宏觀及微觀經濟形勢對執行政策可能產生的結果做出預判。

30/04/2018 10:30

《洞析樓市-魏東》中美貿易戰下的中國房地產市場

  中美貿易戰箭在弦上,雖然有些人對於雙方有可能在某種程度上達成和解持積極態度,但市場的悲觀情緒仍在蔓延,各方也都在為最壞的情況做著準備。房地產市場作為中國的支柱產業一直左右著經濟走勢,因此中美貿易戰對房地產市場的影響也引起業內人的廣泛關注

  就目前的情況來看,中國政府對美方提出的對來自中國的進口商品徵收高額關稅持較為強硬的立場並給出了等額徵收關稅清單,商務部發布了針對美國進口鋼鐵和鋁產品232措施的中止減讓產品清單並徵求公眾意見,擬對自美進口部分產品加徵關稅,以平衡因美國對進口鋼鐵和鋁產品加徵關稅給中方利益造成的損失。來自中國商務部的數據顯示,2016年,中國從美國進口了138億美元的大豆,126億美元的飛機,121億美元的汽車,97億美元的集成電路
。根據中國海關總署數據,2018年3月份,中國從美國進口大豆同比大幅減少27%,與此同時,中國從巴西進口的大豆則同比上升了超過30%。同樣受到影響的還包括高粱,3月份自美國進口高粱的數量同比減少了21%,這讓5艘駛往中國的高粱運輸船不得不臨時改變航線以尋求新的買家。
  在過去10年中,伴隨著中國經濟結構的調整,中國經濟對於出口的依賴程度已經大幅降低,國家統計局的數據顯示,出口對中國GDP的貢獻已經從2007年的8﹒6%下降到
2016年的2﹒2%。從現實來看中美對貿易的依賴度,中國對貿易的依賴程度高於美國,對美出口佔比接近中國商品出口總額的20%,美國對華出口則僅佔其總額的8﹒4%。根據國際貨幣基金組織在今年1月份的預測,中國在2018年的GDP增幅將會達到6﹒5%,然而,如考慮到可能的中美貿易摩擦,則中國的GDP增幅可能會下降0﹒5個百分點。不過,以內需為主導的中國經濟以及一帶一路發展戰略的不斷深入將會削弱其負面影響,同時中美的貿易摩擦還可能作為外部動因進一步推動中國的改革和開放。

*在華美企變得更為謹慎*

  中國的房地產市場一直孕育著巨大的金融風險,面臨中美貿易摩擦的進一步升級,中國政府會高度重視並防範來自房地產市場的金融風險,因此預計始於2016年9月的房地產調控政策將會繼續嚴格貫徹至2018至2019年,並繼續按照一城一策的方式進行更為精準的調控。
對商業地產而言,中美貿易摩擦的升級影響最大的可能是物流市場,大幅提高來自中國的商品的關稅將會讓一些出口企業將其生產線進一步轉移至中國的周邊國家如越南,菲律賓,不過,考慮到目前中國倉儲物流地產供不應求的狀況,這些影響對整體市場的租金和空置不會帶來太大的負面影響。
  對寫字樓市場而言,貿易摩擦的進一步升級有可能讓在中國的美國企業變得更為謹慎,對其成本的控制更加嚴格,因此可能會影響原有的寫字樓搬遷或擴租計劃。考慮到外資企業在寫字樓市場所佔份額目前已遠低於內資企業,因此來自這些美資公司的觀望態度將不會給整體市場帶來太大影響。
  整體而言,由於中國政府一直對房地產可能帶來的風險高度重視,同時早在一年多前即以開始全國範圍內的調控,因此中美貿易戰對房地產市場帶來的影響有限,目前市場的注意力更多的集中在長租公寓極其資產證券化政策的推進上,如能從根本上解決開發商融資渠道的問題,讓開發商更加踴躍的參與到長租公寓的建設和投資中,從供給側解決供需矛盾的問題,則將真的改寫未來中國住宅市場的整個格局。
《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》

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