《洞析樓市－魏東》人才爭奪戰之房地產機遇

　　從２０１７年初武漢吹響了人才引進的號角後，在過去的一年多的時間了，人才引進在整個中國已成燎原之勢，據戴德梁行研究部的不完全統計，截止到５月份，全國已有近六十個城市出台了人才引進的政策，這些政策包括直接落戶，租房／購房補貼，生活補助，創業補貼等等不一而足。而出台這些政策的城市以發達二線城市為主力，之後一些三線城市也迅速加入人才爭奪戰團，且這些三線城市絕大多數位於經濟較為發達的東部區域。這不由得讓我們思考
：是什麼契機引發了這場城市間對人才的競爭？人才的引入將給房地產市場帶來哪些機遇？
　
＊國家經濟結構轉型引爆人才短缺問題＊
　
　　２０１８年是中國改革開放的第４０年，作為世界的經濟奇跡，中國經濟見證了４０年的高速增長，尤其是在加入世貿組織之後，投資和出口在中國經濟的三駕馬車中起到了引領作用，與此同時，消費佔比則在下降。國家統計局的數據顯示，投資在ＧＤＰ中的佔比從１９９７年的
３６﹒２％上升到２０１６年的４４﹒１％，而消費的佔比則從１９９７年的５９﹒３％下降到２０１６年的５３﹒６％，其中居民消費的佔比更是從１９９７年４５﹒８％下降到了２０１６年的３９﹒４％。過高的投資率導致產能過剩，經濟效益下降，讓中國經濟產生了明顯的結構失衡。中國政府對於這個問題的嚴重性是有著充分的認識的，這也是為什麼本屆政府一直在不遺餘力的強調中國的經濟結構調整。這個調整的過程需要數年的時間來完成，但目前已經初見成效，而政府的工作路徑也較為清晰，從「三去一降一補」　到「中國製造２０２５」到國企改革，都是政府在產業升級，拉動內需等方面做出的努力。而第三產業的迅猛發展以及國家大力發展高端製造業政策的拉動產生了大量相關的工作崗位，伴隨而來的必然是對人才的大量需求。
　　共產黨第十九次代表大會成為了中國經濟發展的分水嶺，在這屆大會的報告中提到了「人才是實現民族復興，贏得國際競爭主動的戰略資源，要聚天下英才而用之，加快建設人才強國」，這使「人才強國戰略」成為推動未來中國發展的七大戰略之一，將對人才的需求上升到了一個新的高度。也就是在十九大結束後的半年時間內，各地政府開始紛紛出台人才引進政策，這一方面是地方對中央大政方針的響應，另一方面也是地方在各自經濟發展過程中意識到了人才的重要作用從而采取的主動措施。這從出台人才引進的城市的分布可見一斑，在所有出台政策的城市中，經濟較為發達的東部區域的城市數量佔比超過了６０％。
　
＊人才引進政策對房地產意味著什麼？＊
　
　　一個不爭的事實是，有了人才會有市場，房地產作為中國經濟的支柱行業一直以來是地方財政的重要來源。國家統計局在２０１７年７月份發布的數據顯示，全國居民的人均住房建築面積已經達到了４０﹒８平方米，已經超過不少發達國家的水平，而從２０１６年開始政府一直在強調三四線住宅的去庫存問題，種種跡象表明中國的房子已經有賣不動的嫌疑了，新增需求從哪裡來？很明顯，外來的中高端人群可以帶來新增的住宅需求。以武漢和西安為例，這兩個城市都計劃在未來５年引進１００萬人才，且不說這些城市能否有能力和有足夠的工作機會容納這些人口
，單就住宅需求而言，２０１７年武漢和西安的人均住房面積分別為３５﹒８和３９﹒２平米，如引進的１００萬人才中有一半的人有購房需求，則平均到每年的新增購房需求就分別為３５８萬和３９２萬平米，這意味著未來五年武漢和西安住宅銷售面積將分別以每年２０％和３０％的速度增長。雖然政府一直畏言人才引進同樓市的關系，但不可否認的是，在中國，所有住宅市場火爆的城市都是人口淨流入的城市，人才／人口的遷入必定會帶來住宅需求的增長。
　　就零售市場而言，根據阿里研究院和波士頓咨詢聯合發布的報告，到２０２０年，中國的消費市場規模將較目前擴大一半，達到６﹒５萬億美元，未來五年消費市場所帶來的２﹒３萬億美元的增量相當於目前德國或英國消費市場的１﹒３倍，並且這個增量中的８１％的消費將來自上層中產及富裕家庭。到２０２０年，中國上冊中產及富裕家庭數量將較２０１６年翻一番達到
１億戶，佔據中國家庭數量的３０％。從這個意義上來講，不斷增長的中產階級數量決定了未來一個城市的消費能力。目前出台人才引進政策的城市大多將引進的人才劃定為本科及以上的學歷
，這些人才中有些已經位居中產階級行列，而那些剛走出校門的則在未來的十年內將大步跨入中產階級行列，這些人才的湧入將極大的促進城市商業零售業的發展，未來這些城市的商業零售物業的需求將持續攀升。
　　就寫字樓市場而言，由於目前的人才引進多由地方經濟結構調整和第三產業的發展引發的，因此這些引進的人才將更多的集中在高科技、互聯網、高端製造業及其他國家重點發展扶持的行業，而這些行業正是對寫字樓的需求較高的行業。到２０２２年，中國寫字樓市場將迎來月
４２００萬平方米的新增供應，其中二線城市為１６３０萬平方米，以人均１０平米的寫字樓辦公面積來計算，這些新增面積可以容納１６３萬個新增崗位，平均到每年則僅為３２﹒６萬，遠不能滿足目前這麼多城市對人才的需求數量。因此，未來一些熱點二線城市寫字樓將看到較為強勁的需求的增長。
　
＊結語＊
　
　　城市間的人才競爭直接促進了人才區域間的流動，挑戰了原有的戶籍制度，促進了經濟的增長，為地區的經濟結構轉型從人力資源方面提供了動力，而其副產品則是激發了城市在住宅、零售、寫字樓方面的需求。不過，人才的數量是有限的，對一個城市的流入必定意味著從另一個城市的流出，在引入人才之後如何留住人才才是對一個城市未來是否具有競爭力的真實考驗。除了一紙戶口，一個城市的人文氣息，營商環境，創業氛圍，生活方式，教育水平等等都是能否吸引人才留下來的重要因素。城市之間人才的競爭才剛剛開始，在可以預見的未來，這種競爭將愈演愈烈，那些在這場戰役中獲勝的城市將會在未來的發展中領先一步，成為未來中國的城市之星。
《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》