《洞析樓市－魏東》城市格局大變遷，北京寫字樓市場何去何從

　　從２０１５年北京市政府宣布牽址通州開始，到２０１６年４月作為國家千年大計的雄安新區的橫空出世，北京市的整體格局面臨著建國近７０年以來的最大調整。誰會隨著北京市政府牽至通州，誰又會響應中央政策落戶雄安？北京城區會不會空心化？騰出來的寫字樓又留給誰？需求從哪裡來？未來北京的寫字樓空置率會不會大幅上漲？這些都是留在人們腦海中的問號。
　
＊旺盛需求仍在推動北京寫字樓市場租金上調＊

　　從數據看，截止２０１８年上半年，北京全市寫字樓市場淨吸納量達４１﹒３萬平方米，同比上漲４８﹒６％。強勁的市場需求拉動本季度全市寫字樓有效淨租金升至３９４﹒４元／月／平方米，同比上漲０﹒６％。北京全市甲級寫字樓總存量繼續保持在１０４３﹒６萬。
　
＊聯合辦公需求激增，互聯網行業仍是主力＊

　　隨著共享經濟和高科技初創企業的快速發展，傳統寫字樓租金的高企不下以及資本的湧入，近年來聯合辦公得以迅速發展。這其中，尤以「夢想加」和氪空間表現最為搶眼，夢想加在今年的前六個月租賃了近５萬平米的辦公面積，而氪空間的租賃面積也超過了三萬平米。與此同時，在以全國科技創新中心為定位和《中國製造２０２５》的大背景下，互聯網企業在北京的租賃需求持續旺盛。２０１８年上半年，互聯網企業成交租賃占所有成交租賃總數比例高達３０％，幾個大面積的成交包括愛奇藝租賃永利國際中心２０，０００平方米的辦公面積，騰訊視頻新租領航科技大廈１２３７８平方米的辦公面積。聯合辦公和互聯網行業的大幅擴張，致使本季度全市空置率環比降１﹒３個百分點達７﹒１％，五大核心商圈空置率則繼續保持低位，為３﹒１％。
　
＊下半年未來供應集中在非核心商圈＊

　　下半年，北京寫字樓市場將繼續迎來約１５２萬平方米新增供應，其中五大核心商圈寫字樓新增面積達３７﹒９萬平方米，僅占總新增供應的２４﹒９％。而非核心商圈未來供應主要集中在麗澤金融商務區、望京－酒仙橋區域，分別占總新增供應的２６﹒４％和２０﹒６％。預計新增項目的如期入市將拉動整體市場空置率小幅上揚，租金水平或將面臨下行壓力。
　
＊未來北京寫字樓向何處發展＊

　　北京的城市格局在未來的五到十年將會有一個巨大的變化，這其中首先是北京市政府牽址通州，北京城市副中心將會是一座高標准現代化的新城，而二環以內的東西城范圍內的中央政務區將隸屬於中央，不管是人口還是建設項目都會只減不增以確保足夠低的密度。另外，隨著雄安新區建設的不斷推進，在北京的國有企業，研究院所，金融機構等都已表態要積極響應中央號召牽址雄安，屆時，北京城區空心化的現象將會凸顯。
　　從產業結構看，北京的城市定位在文化中心，國際交往中心，科技創新中心和政治中心。這其中，北京在科技創新方面表現突出，高科技企業林立，獨角獸企業數量超過７０個，比上海多了近一倍，這些企業的快速擴張為北京寫字樓市場提供了足夠的支撐。此外，北京的第三產業發展一直在全國遙遙領先，三產占比超過８２％，這讓北京的寫字樓市場的需求一直處於較為旺盛的狀態。
　　由於金融中心和經濟中心已經從北京的城市定位中消失，未來，隨著城市格局的變化，北京寫字樓市場將會迎來一個巨大的格局變化。西二環內的金融街由於是一行三會所在地，吸引了大批金融相關機構以遠高於市場正常價位的租金偏居一隅；同樣位於中央政務區內的東二環商圈則是國有企業扎堆。隨著北京副中心以及雄安新區建設的不斷推進，這兩個商圈的未來將會變得撲朔迷離。與金融街毗鄰的麗澤商務區未來或會承接部分來自金融街的外溢需求，但真正對金融街和東二環寫字樓商圈帶來影響的仍將是雄安新區。
　　其他傳統的寫字樓商圈如ＣＢＤ，燕莎和中關村的前景則相對樂觀：位於通州的北京城市副中心目前從規劃看，北京市政府不希望在通州形成一個大型的商務中心，因此對ＣＢＤ和燕莎區域的沖擊較小；中關村區域由於周圍高校和科研院所林立，高科技企業扎堆，其定位也符合北京的城市定位，同時由於目前該區域供應有限，整體區域已經在不斷向西北方向擴張，未來仍有發展潛力。

＊很快看到北京空心化現象的發生＊

　　城市格局的變遷讓城市空心化問題凸顯，西方主要國家大型城市在上世紀六七十年代發生的郊區化現象多是出於城市產業結構升級以及中產階級改善自身居住條件等因素自發形成的，但這些城市在幾十年後又再次出現了「重新城市化」現象，以紐約為例，紐約在上世紀七十年代曾經一度淪為移民和流浪者的天堂，犯罪率居高不下，但在上世紀九十年代隨著社會治安的改善，城市居民又逐漸回歸大都市，與此相類似的還有倫敦，「城市化－－郊區城市化－－逆城市化－－再城市化」四個連續的變質階段構成了大都市區的生命周期。同西方國家大型城市不同，北京城市空心化的主要誘因源於行政指令，在短期內行政指令是可以得到有效執行的，因此我們將很快看到北京空心化現象的發生。但從長遠來看，政府很難控制人口由於居住、教育、就業以及對城市可提供的方方面面的功能的需求導致的流動，而北京城區對於居住在北京的人們仍具有極大的吸引力，從空心化到再度回歸仍將是一個必然的趨勢，只不過這個過程需要幾年甚至幾十年的時間來完成。
　　言而總之，從現在開始的三到五年內，北京的寫字樓市場仍將維持目前的格局，整體市場保持平穩。然而五到十年之後，北京寫字樓市場或將出現巨大的變化，這其中尤以金融街和東二環為代表，大量金融機構和國有企業在中央政策的引導下牽址雄安新區，這兩個商圈將會出現大面積的空置，由於位於中央政務區內，這些空出的寫字樓面積如何得到有效的利用將是中央政府需要面對的問題。對北京市政府而言，疏散非首都功能導致經濟下滑已經是不爭的事實，如何挖掘自身潛力尋找新的經濟增長點，如何解決馬上將要面對的城區空心化問題是他們亟待解決的難題。
《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》