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魏東,戴德梁行北中國區研究部主管

深耕商業地產十餘載,研究範圍涉及中國寫字樓市場,商業零售市場,住宅市場,工業物流市場,大宗交易市場。重點關注經濟走勢,國家相關政策的發布,分析政策發布的背景,並根據國際及國內宏觀及微觀經濟形勢對執行政策可能產生的結果做出預判。

13/08/2018 18:06

《洞析樓市-魏東》奧運十年,地產十年

  時光如白馬過隙,打開筆記本電腦開始撰寫這篇小文之時,距離2008年北京奧運會開幕式正好10年。2008年是個多事之秋,給很多人留下了深刻的記憶,而從
2008到2018年的10年中國的經濟經歷了巨變,也是中國的房地產巨變的10年。
  過去的10年,中國經濟體量從2008年的4﹒6萬億美元上升到2017年的12﹒3萬億美元,中國企業在世界500強中的數量由2008年的35家增長到2018年的120家。與之相對比的,是中國的經濟增速從2008年的9﹒63%一路下滑至2017年的
6﹒9%,而上證指數載2018年的8月8號報收於2745點,與10年前的數值基本持平。

*中國十年累計房產投資達73﹒9萬億,成支柱產業*

  對於房地產市場而言,從2008年到2017年,雖然過去的10年間房地產市場經歷了波峰與波谷,但中國的房地產投資從2008年的2﹒53萬億逐年增長到2017年的
10﹒98萬億,僅2017年中國的房地產投資總額就相當於加拿大當年的GDP總額。中國
10年累計房地產投資達到73﹒9萬億元,如此大體量的投資讓房地產市場成為中國經濟的支柱性產業。從2008年到2017年,中國累計銷售的商品住宅面積超過137﹒3億平方米
,這意味著城鎮居民在過去10年的人均新房面積增長了超過20平方米,在改革開放初期的
1978年,中國的人均居住面積僅為10﹒8平方米,在1998年房地產市場化之後的20
年後,中國的人均居住面積達到了40﹒8平方米,人民的居住條件得到了改善,在這其中,房地產開發企業起到了重要的作用,也得到了迅猛的發展,在全球500強企業中,中國的五家房地產開發企業(萬科、恒大、綠地、萬達、中海)榜上有名。

*內資企業吸納甲級寫字樓市場,導致租金暴漲*

  2008年金融危機的突然襲來讓所有人猝不及防,這直接導致中國的4萬億巨資投向市場,從彼時起,全國各地地王頻現,大量資金湧入房地產市場,地價的飆升導致房價的飛漲,
2009年全國住宅平均價格較2008年同比增長了24%。與此同時,以2010年為分水嶺,獲得大筆資金的內資國有企業開始大舉進軍甲級寫字樓市場,北京和上海的甲級寫字樓市場一改外資企業為主導的面貌,內資企業從2010年開始逐年蠶食甲級寫字樓市場,到2018年,北京內資企業在甲級寫字樓市場的吸納比例已經達到了近80%,這個數字在上海也超過
60%。內資企業的大量需求讓原本供應並不算充足的寫字樓市場經歷了租金暴漲的過程,以北京為例,從2010年一季度到2012年一季度的兩年時間裡,北京甲級寫字樓的租金上漲了
117%,這一輪的暴漲奠定了北京作為中國內地寫字樓租金最為昂貴的城市的地位:到
2018年第二季度,北京甲級寫字樓的平均租金為394元/月/平方米,這個數字比同為一線城市的上海高出一百多元。

*電子商務蓬勃發展,深重打擊實體商業*

  中國的零售市場同樣在過去的10年裡經歷了巨變。2008年北京的零售市場百貨商場仍可同購物中心相抗衡,電子商務尚在萌芽中。從2009年開始,淘寶網開啟了雙十一購物節,當年的網上銷售額僅為0﹒52億元,自此電子商務的發展拉開了大幕,到2017年的雙十一
,天貓購物節的銷售額已經達到了1682億元。電子商務的蓬勃發展給實體商業帶來了深重打擊,讓實體商業陷入低迷。

*三四線去庫存基本完成,開發商暴利時代已過去*

  過去的10年是中國經濟和房地產發展的黃金10年,隨著中美關係的複雜化,未來10年不管是中國的經濟還是房地產市場都面臨了諸多考驗。對住宅市場而言,三四線去庫存任務已經基本完成,未來的住宅開發會以高品質高標準服務為主,開發商暴利時代已經過去,高企的土地價格也讓中小型開發商難以生存,行業兼併整合仍是大勢所趨。
  對寫字樓市場而言,由於寫字樓市場更為市場化,主要依靠供需進行調節,因此那些第三產業相對較為發達的城市將會看到更為強勁的市場需求。就零售市場而言,電子商務仍將繼續發展
,而實體商業在未來則有望觸底反彈。中國房地產多年的發展讓巨額的資金沉入到房地產當中,房地產市場的穩定在一定程度上對經濟的穩定起到了積極的作用,30年前日本房地產市場崩盤導致經濟陷入泥潭的教訓仍歷歷在目,中國政府誓不會重覆這個錯誤,從這個角度而言,未來
10年,中國的房地產市場仍有發展機遇。
《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》

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