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魏東,戴德梁行北中國區研究部主管

深耕商業地產十餘載,研究範圍涉及中國寫字樓市場,商業零售市場,住宅市場,工業物流市場,大宗交易市場。重點關注經濟走勢,國家相關政策的發布,分析政策發布的背景,並根據國際及國內宏觀及微觀經濟形勢對執行政策可能產生的結果做出預判。

15/10/2018 11:53

《洞析樓市-魏東》面對低迷樓市,出手還是繼續觀望

  國慶長假之後的第一個工作日國務院召開了常務會議,這次會議除提出了提高出口企業的退稅率之外的另一個重點議題是棚戶區改造,會議中提到:「因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策,商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優惠政策」。棚改貨幣化安置的終結基本上意味著三四線城市樓市的熱度到了頭,游資將會撤離,沒來得及出手的房子在未來或將面臨一個有價無市的局面。
  本輪三四線城市樓市的熱潮除了由於棚改貨幣化安置帶來的需求之外,工作在一二線城市的人回鄉置業也是推升這些城市房價不斷上漲的重要因素。在三四線城市樓市退潮之後,那些來自異鄉奮鬥在一二線城市的人們依舊需要在其工作的城市有個安家之所。國慶節歸來的第一天股市開盤就遭遇大跌,原本投資渠道就少,股市雖然幾年來一直半死不活,但別人漲他跌別人跌他也跌的熊樣仍不由得不讓人傷心,思來想去雖然一二線城市的房子已經不便宜了,但和其他投資方式相比,買房仍然是個安全的選擇。
 
*開發商利潤受壓,豪宅定位變成普通民宅*

  首次置業,大多數人都會選擇新房,畢竟新房相對二手房而言質量應該更好,在入住的頭幾年基本上不會出現各種需要和物業打交道的事情。不過最近在北京發生的維權事件讓人不由得對此開始產生懷疑。7月份,位於北京南二環的項目昆侖域業主維權事件吸引了大量眼球,這個項目地理位置優越,原本是高端項目定位,但在交房時卻由於品質同原有規劃的巨大差異遭到業主的強烈質疑。憤怒的購房者質疑的是開發商在項目建設中偷工減料,與原有的銷售承諾不符,不過在同開發商協商的過程中卻並不見有人真的退房子。說到底雖然房屋質量有問題,但是項目的地理位置擺在那裡,開發商當初巨資拿地,不巧的是趕上政策調控,原本要賣13萬的房子最後政府只批到9﹒5萬,開發商帳算不過來,高端項目只能縮水。
  昆侖域項目是有一定代表性的,從2016年9月到2017年3月份政府出台了一系列的調整政策,政策補丁也是一個接一個,目的是要控制住飛漲的房價,北京帶頭推出限競房,其他城市也紛紛跟進,用限房價和競地價來壓搾開發商的利潤,這樣的結果一是開發商在戶型上挖掘潛力,比如說今年大批投放市場的限競房,由於利潤空間有限,雖是不同開發商推出項目但戶型卻是非常雷同,難以滿足不同需求的購房者的要求,因此銷售情況堪憂。另外一個結果則是項目質量的縮水,有原本豪宅定位最後變成普通民宅的,也有原本精裝後來變了毛坯的,更為惡劣的是在建築施工階段偷工減料造成安全隱患的。

*老百姓習慣了房子的只漲不跌*
 
  近期看到不少業主維權的事件發生,除了質量問題,大多是因為開發商降價導致的老業主維權,上次這種情況的發生大概還是十年前,這說明經過兩年的努力政府對市場的調控開始顯效,開發商要勒緊褲帶過冬必然要降價出貨讓資金快速回籠。房子是一種商品,商品的屬性就是價格有漲有跌,經歷了房地產20年的高速發展,大家可以在股市血本無歸卻難以接受房子降價,說白了還是中國的老百姓習慣了房子的只漲不跌,因此忽略了房子的商品屬性。這種由個別開發商開始的降價行為一旦蔓延開來,很容易引發連鎖反應,導致整個市場的下行趨勢。當房價不斷上漲的時候,買不起房的人都在期盼房價下跌以便屆時能夠抄個底,但一旦房價跌了,真正有膽量在彼時買房的人絕對是少數,因為同股市一樣,恐慌情緒會傳播,沒人能過說得准你抄的是個底還是給自己挖了坑。

*持幣待購,價格應有鬆動的空間*

  政策層面來看,住宅價格的鬆動會從三四線城市開始向一二線城市蔓延,新房的價格由於政府一直在把控因此不會有太大變化,二手房的價格有滯後效應,但會有所回調。未來的一年整體市場會進入下行周期,什麼時候止跌回漲則要看整體經濟的走勢。中美之間的貿易摩擦還剛剛開始,其對於整體經濟的影響尚未顯現,而房地產行業對於中國經濟而言太過重要,政府絕對不會允許市場崩盤,一旦經濟出現問題還是要靠房地產來救市。對於剛需而言,什麼時候買房都不晚,但如果可買可不買,建議目前還是可以再觀望一下持幣待購,主要原因一是最近一些新房的房屋質量要認真考察,二是價格應該還有鬆動的空間。從物業角度來看,一線及准一線城市核心地段的住宅仍具投資價值,而三四線城市的房子就不要再碰了。
《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》

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