《洞析樓市－魏東》美國二線城市對千禧一代更具吸引力

　　美國經紀人協會最近的一份報告對美國最吸引千禧一代居民的城市做了調查並進行了排名，在排名中，奧斯丁，西雅圖，華盛頓，丹佛，明尼阿波裡斯市，鹽湖城，波特蘭，羅列市，奧格登以及查爾斯頓位居千禧人口遷入數量佔全部遷入人口比例最高的城市前十名。
　　位居首位的德克薩斯州首府奧斯丁千禧人口遷入比例高達２９﹒４％。奧斯丁享有「世界現場音樂之都」的美譽，同時也被譽為「硅丘」（Ｓｉｌｌｉｏｎ　Ｈｉｌｌ）。奧斯丁在半導體和計算機產業方面發展迅速，同時由於住房成本遠低於硅谷，因此吸引了大批高科技人才和企業，成為美國的另一高新技術中心，Ｆｒｅｅｓｃａｌｅ和戴爾公司的總部均位於奧斯丁，一些全球知名的互聯網高科技企業如ＩＢＭ，蘋果，谷歌，英特爾，思科等公司也均在當地設有分部。此外，奧斯丁的人均音樂場所佔有率位居美國所有城市的榜首，每年會舉辦多種音樂盛事，吸引很多知名音樂人居住於此，這些因素讓奧斯丁充滿了文化多樣性，讓城市充滿了生機和活力。
　　位居次席的西雅圖得益於就業的強勁增長和較為平抑的住房價格同樣吸引了大量的千禧一代居民，在城市全部新增加的人口中，千禧一代的人口比例達到了２９％。西雅圖過去一年的失業率比美國平均水平低１﹒２個百分點，而家庭收入的中位數為９﹒９６萬美元，比全美平均的６﹒５４萬美元高出了３﹒４萬美元。
　　另外一個值得一提的上榜城市是猶他州的奧格登市，這個並不大的城市之所以上榜得益於其較高的工作收入，強勁的就業增長以及較低的住宅價格。奧格登市居民的收入中位數為５﹒４６萬美元，而其首次購房者可買得起房的收入標准為２﹒９萬美元。這個差距導致在所有城市中，奧格登市千禧一代新居民中擁有住房的比例達到了４０％，位居全美首位。
　　在美國，傳統的門戶城市已經不再像以往那樣對年輕人具有那麼強烈的吸引力了，美國的千禧一代更加務實，尤其體現在買房方面，會更清晰自身的收入能否承擔當地的房價。一些原有的熱門城市由於高企的房價使不少年輕人望而卻步，轉而選擇就業和房價更具吸引力的城市，這也催生了美國二線城市這幾年的發展。

＊中國人口走勢方面和美國幾乎同步變化＊

　　中國的發展軌跡和美國有很多的相似之處，在人口走勢方面中國和美國幾乎產生了同步的變化。從２０１７年初武漢開啟人才引進政策後，在過去一年多的時間裡，人才的競爭在整個中國已呈燎原之勢，據不完全統計，全國已有近六十個城市出台了人才引進的政策，這些政策包括直接落戶、租房／購房補貼、生活補助、創業補貼等等不一而足。而出台這些政策的城市以發達二線城市為主力，之後一些三線城市也迅速加入人才爭奪戰團，且這些三線城市絕大多數位於經濟較為發達的東部區域。
　　一線城市對年輕人而言已經逐漸失去了原有的光環，２０１８年，新一線城市成為應屆畢業生最期待的就業所在地，高達４０﹒２％的應屆畢業生更傾向就職於新一線城市，而對四大一線城市的就業期望比例已經從２０１４年的４８﹒４％下降至２０１８年的２７﹒４％。這其中的一個原因就是高企的房價讓很多的年輕人難以在大城市安家立命。從２０１３年到２０１７年的五年間，北京的住宅價格增長了７７％，深圳的價格增長了１５２％，而同期杭州的價格漲了不到３０％，成都的價格非但沒漲還降了一點，深圳２０１７年的平均房價是成都的５﹒８倍，也就是說同樣是５００萬，在深圳能買一個兩居室，而在成都則可以買一個大別墅了，兩廂一對比居民的生活質量高下立判。
　　這種變化也不足以大驚小怪，這是經濟和社會發展的一種必然，也是不同人群對不同的需求的自然選擇，新一線城市經濟的崛起增強了對人才的虹吸效應，中國城市集群的不斷增加也讓不同區域的發展更趨平衡，同以往一窩蜂湧進一線城市相比，新一線城市憑借更寬鬆的戶口政策，充足的工作機會和更支付得起的住房，讓千禧一代有了更多的選擇，人口的湧入在一定程度上刺激了新一線及二線城市的發展，同時也緩解了一線城市的大城市病，可謂是一舉多得了。
《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》