《洞析樓市－魏東》互聯網企業頻出手，攪熱北京大宗物業交易市場

　　春節假期歸來，京東收購北京翠宮飯店的成交成為市場熱點。２０１８年對京東而言是充滿挑戰的一年，股票遭拋售，股價逼近破發，企業增速放緩，同時由於整體市場環境萎靡，股市下調，科技股成為重災區，年末各大互聯網公司紛紛傳出裁員消息，京東也不例外。在這個大背景下京東以近２７億元收購中關村核心區域的翠宮飯店就尤為引人注意。
　
＊京東近２７億購翠宮飯店引人注意＊
　
　　作為曾經首創集團旗下的翠宮飯店成立於１９８７年，是一家集酒店、餐飲、購物、寫字樓為一體的五星級酒店，由於位於中關村核心區域，在開業初期運營狀況良好，但在開業十幾年後則出現了大額的虧損，並在２０１６年停業。翠宮飯店的財報顯示，２０１６年酒店的總營收為２１２４﹒６７萬元，而淨虧損則達３９１８﹒２４萬元，截止到２０１８年中，翠宮飯店的債權金額總計為７﹒５６億元。在今年１月份，翠宮飯店的股權關系被轉至海澱區國有資本經營管理中心，而京東正是從該管理中心以２６﹒８億元獲得了翠宮飯店１００％的股權及相關債權。
　　在整個交易中，海澱區政府對整個成交的完成起到了積極的協調和推動作用。在北京的核心區域，國有企業擁有大量資產，但由於缺乏資產管理經驗，這些資產大多處於微利或虧損狀態，而國有企業又大多沒有足夠的動力對這些資產進行有效改造，造成了大量的閒置和浪費，資產不但沒有實現保值增值，反而由於管理運營不善導致了物業老化資產貶值。
　　在翠宮飯店的案例中，海澱區政府以高新技術企業為目標尋找到京東作為買家，將一個常年處於虧算狀態的酒店以均價近６萬元／平米的價格出手（將飯店債權計算在內的地上面積均價），一方面對國有資產進行了較好的處置，另一方面將京東引入海澱既符合海澱發展高科技產業的區域定位，又可為區域創造稅收，可謂一舉多得。從京東的角度來講，回歸中關村也是企業發展的必然，京東總部位於北京的亦莊開發區，區域內以制造業、制藥、物流、新能源等產業為主，區域內同行業企業少，難以形成集群效應，同時由於北京的高校多位於中關村區域，實習生從學校到亦莊的往返通勤時間通常需要４小時，這為人員招聘極大的增加了難度。在購買翠宮飯店後，京東意圖將該項目改造成辦公項目提供給研發人員自用，一方面企業重新回歸中關村，另一方面也可極大的促進企業人員的招募。
　
＊是互聯網企業扎堆中關村＊
　
　　在京東購樓之前，２０１８年底的另外一個互聯網企業小米也同華潤聯合在昌平拿了地。昌平地塊為Ｆ２性質（以公共管理和公共服務、商業服務功能為主導，兼容居住建築的混合用地），公建需占７０％，住宅占３０％。在這個項目中，小米不具備拿地資格，而Ｆ２以公建為主的土地性質則會導致開發商拿地意願低，因此小米同華潤的合作可謂天作之合，一方面可滿足小米自建研發寫字樓的需求，另一方面雙方也可實現成本的分攤，減少了資金的壓力。
　　此外，近期也傳出擁有今日頭條的「字節跳動」公司收購中關村大鍾寺中坤廣場的消息，如果消息確實，那麼這將是互聯網公司在北京的又一單大宗物業成交，也是互聯網企業扎堆中關村的又一例證。
　　中關村區域優質寫字樓項目稀少，租金在２０１８年底達到４００元／月／平方米，較三年前已攀升３６％，而空置率則多年以來維持在極低的狀態，２０１８年底的空置率更低至為０﹒３％，整個區域處於滿租狀態，在此背景下，選址中關村的互聯網企業只能無奈將各個部門分散在不同的寫字樓，然而這樣做的結果一不利於管理，二不利於各個部門之間的合作與互動，三不利於樹立良好的企業形象，因此互聯網企業對於大面積的自用寫字樓的需求變得愈來愈強勁。除了自身的辦公需求之外，一些準備上市的互聯網企業也需考慮企業的資產配置，擁有一些核心地段的寫字樓資產無疑可以成為一個加分項。
　　北京正力圖把自己打造成中國的科技創新中心，因此政府從多個層面大力扶持互聯網高科技極其相關產業，京東的案例可見一斑。北京的核心物業資產一直供不應求，在以往的成交中，大多數的物業項目被收購之後便從交易市場上消失了，鮮有拿出來再賣的，這讓市場上可售的優質項目愈來愈少。也因此，項目用途的改造在北京也逐漸成為常態，將經營不善常年虧損的酒店或零售業態改作寫字樓，引入具有資金優勢且符合區域定位的企業進駐，可以從多個層面解決各方問題，這樣的做法不失為一個有益的嘗試。《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》