《拆局麒想－林嘉麒》越秀地產引入廣州地鐵，底價投地話咁易

　　越秀集團經過３０多年的改革發展，形成以金融、房地產、交通基建為核心產業，造紙、發展等傳統產業，加上未來可能進入的戰略性新興產業在內，成為了「３＋Ｘ」現代產業體系。個人認為，Ｘ代表了新興產業，同時在原有業務發展及突破，有倍大現有產業的可能性。
　　集團旗下越秀地產（００１２３）近日宣布引入廣州地鐵作為第二大股東，以每股２港元溢價約２２％，配售３０﹒８１億股，涉及總代價為６１﹒６２億元。配售股份佔該公司經擴大後股本約１９﹒９％。同時，向控股股東廣州越秀及廣州地鐵，以１４１億元人民幣，收購廣州地鐵網絡第１３號線官湖站毗鄰項目。今次引入廣州地鐵為戰略股東，打造「軌交＋房地產」的新模式，越秀地產成為繼港鐵（０００６６）及萬科（０２２０２）外，以鐵路配合房地產發展的企業。
　
＊軌交＋房地產＊
　
　　現時官湖站項目是當年２０１７年１２月由廣州地鐵以１３１﹒５５億元（人民幣．下同）底價買進增城官湖「巨無霸」地塊，成交總價刷新了當年廣州宅地出讓總價最高紀錄，折合樓面價每平方米１﹒５萬元。該地塊為廣州增城新塘地鐵１３號線官湖車輛段及上蓋商住綜合用地，建築面積８７﹒７萬平方米，其中住宅面積近８０萬平方米，是廣州今年公開出讓面積最大、總價最高的商住用地，也是廣州首宗地鐵車輛段上蓋地塊。當時要求競買人須具有１０年以上地鐵線網，須具有地鐵上蓋物業開發經驗。以此條件，廣州地鐵是唯一報價者，最終直接以底價競得。
　　儘管廣州市政府做法類似「以地養建」，容許廣州地鐵發展地鐵上蓋物業，目的是為了緩解其在軌道建設方面面臨的資金壓力。事實上，早於２０１６年，廣州地鐵與越秀集團已開始合作，並正式簽署戰略合作協定。根據協定，在政府售出的地鐵沿線土地設條件出讓時，由廣州地鐵底價競得專案後，越秀集團以市場合理價格為原則溢價收購股權，雙方共同參與專案開發，同時參照國資基金與越秀地產合作模式引入社會資本，提高資金使用效率；對廣州地鐵的商業項目，越秀商投公司通過管理輸出及資產提升計劃，業態升級及運營管理等方式，提高資產價值。今次官湖站項目就是其中的代表作。
　
＊地鐵＋大灣區＊
　
　　而在２０１７年，越秀集團聯合廣州地鐵及珠江實業設立廣州城市更新基金，基金總規模２０００億元。運作思路是，圍繞軌道交通沿線，開展土地一級整備並交由政府收儲，及後通過分享土地出讓分成獲取基金投資收益。跟據《廣州新一輪軌道交通（２０１５－２０２５）建設規劃方案圖》，預期十年內，廣州將規劃新建１６條地鐵線路，４３２﹒６公里的軌道貫通南沙自貿區、白鵝潭、廣州南站、廣州北站等多個重點區域。由於總投資額接近３０００億，「以地養建」將推動更多地鐵沿線的項目，現在廣州地鐵已是越秀第二大股東，未來類似官湖站項目的底價競投的土地，估計會相繼落入越秀地產手上。
　
＊挑戰新高不是夢＊
　
　　截至２０１８年底，越秀地產總土儲約為１９４１萬平米，其中約４８％位於大灣區；２０１９年的全年可售的１３１２億元貨值中，大灣區佔比５８％。越秀地產現具備了「地鐵＋大灣區」概念，消息宣布以來，股價只是升了一成，估值上仍算被嚴重低估，股票未來要挑戰歷史高位（除息後為２﹒５２６元）絕對不是夢吧！
《宏滙資產管理董事及投資策略總監　林嘉麒》
　
＊筆者並無持有上述股份