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24/07/2019 14:15

《拆局麒想-林嘉麒》新城發展短期融資壓力大,高周轉模式已不再

  《拆局麒想》新城發展(01030)及新城控股(滬:601155)前董事長王振華因
個人刑事指控被上海警方刑拘,而董事長一職由兒子王曉松接任後,新城發展股價一度從低位
6﹒52元反彈過至8﹒45元。近日新城控股公告,正洽談協商出售項目40個(含合聯營項
目),已簽訂股權轉讓協議的項目有5個,交易成交總額約為24億元(人民幣.下同)。市傳
新城出售的資產包裡項目數量不止40個,而且多為住宅項目。消息令股份打回原形,一度重回
到月內低位。
 
  公司出售資產可以示為利好消息,不過對於新城系來說卻未必是好事。由於內房生意模式以
高周轉為盈利動力,房企有資金實力,周轉快,盈利動力便會強。相反,一旦資金周轉出現問題
,公司營運持續性減慢,整體盈利隨之而減少。新城發展去年合約銷售額高達2211億元,合
約銷售建築面積超過1800萬平方米,遍及77個城市,為內地龍頭房企之一。同時,集團去
年底未償還的即期及非即期借貸及可轉換債券高達835﹒7億元,其中約270﹒6億元的即
期及非即期借貸及可轉換債券須於一年內償還,371億元需要兩年內償還,而銀行借貸為
287億元。
 
  以集團每年2000億的銷售額來說,就算是負債有槓桿,去年借款資本化率只有
6﹒09%,償還能力理應不是問題,出售項目24億元只屬少數目。不過,當企業面對大股東
的個人問題,在內地營商情況變化或會很大。事件後,評級機構標準普爾已表示,將新城發展
「BB」長期主體信用評級和優先無抵押債券「BB-」長期債項評級列入負面信用觀察名單,
認為可能對新城發展的聲譽和品牌造成嚴重影響,或衝擊公司與業務夥伴和金融機構的關係,從
而影響新城發展的資本市場渠道或其他融資活動。
 
  集團最快於8月和10月將有合共45億元人民幣的可回售境內債券到期,而公司將有
3﹒5億美元的境外債券將於2020年2月到期。而內地評級機構,中誠信亦將新城控股
「16新城03」、「16新城04」、「16新城05」,合共價值50億元的債券評級列入
信用觀察名單。當中提到,將取決於外部融資環境變化、股價波動、高管變動、實際控制人,以
評估公司的信用狀況。事件發生後,相信發行債券額度規模將受負面影響,而融資成本將大為增
加,6﹒09厘低融資利率已成為歷史。而新城控股去年銀行獲得的授信總額度1085﹒6億
元,而尚未使用授信額度為836﹒17億元,估計亦會有所收縮。
  
  集團短期資金壓力大。出事前的6月,集團子公司通過掛牌方式取得10塊住宅或商業用地
,共需支付土地價高達73億元,而新城控股一年期內流動負責為107億。現時新城發展淨負
責率高達78﹒6%,相信需要去槓桿處理資金壓力問題,預料進一步出售資產機會高。當然,
新城資產仍然豐厚,不過從前的「高周轉」策略將會改變,估計大行對其未來盈利估算將再有改
變,估值上亦有所調整。《宏滙資產管理董事及投資策略總監 林嘉麒》
 
*筆者並無持有上述股份

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