《拆局麒想－林嘉麒》珠江鋼管賣地賺兩倍市值，潛在獎金要關注

　　珠江鋼管（０１９３８）昨晚（１５日）宣布附屬公司與廣州市土地開發中心訂立土地收儲補償協議，後者同意收儲公司土地，補償金額為３４﹒５３億元（人民幣．下同），假如提前完成，更額外附有獎金６﹒９億元，遠比珠江鋼管於９月１５日收市價計，１﹒９５億港元市值大得非常多。
　
　　早於２０１３年，集團開始從事物業開發及投資，將番禺生產廠房的土地用途由工業轉為商業用途。現時出售的是金龍城財富廣場項目的第三期。項目位於廣州市番禺區石基鎮清河路，是寫字樓、商舖、公寓及別墅為一體的大型綜合商業體，總許可建築面積高達５５萬平方米。第一期售出的１３﹒５萬平方米大部分銷售額已於２０１８年入帳，而今次出售予廣州市土地開發中心的面積為約為２８萬平方米。集團預計錄得直接收儲土地的除稅前收益為２９﹒０９億元，以珠江鋼管在１６日中午的市值５﹒８６億計算（半日升幅１﹒９倍）似乎仍有很大折讓。
　
　　當然，集團錄得的除稅前收益不是淨袋的。扣除所有相關開支後有３４﹒５１億元，其中約２６﹒５億元用於償還這個項目結欠廣東粵財信托及或星宸的債務、補償款及利息，２﹒４億元支付去完成直接收儲土地將產生的成本，包括編製土壤污染報告及完成相關土壤修復工程的成本，實際袋５﹒６１億元。理論上，珠江鋼管市值１﹒９５億（９月１５日的收市市值），另加５﹒６１億元，合理市值應升至７﹒５６億元，每股為０﹒７５元。今日（１６日）早上曾高見過０﹒８３元，半日收市０﹒５９元，某程度上有一定折讓。當然，集團已計劃淨餘收益會用３﹒６２億元償還公司債務，１﹒９９億作為日後的營運資金，而並沒有提及派發特別股息。
　
　　儘管現時並沒有很大憧憬，惟今次交易附帶「獎金」是相當關鍵，只要公司能夠在１２個月內交付土地，廣州市土地開發中心則會支持提前完成獎金６﹒９億元；即是，潛在實際淨賺金額可高達１２﹒５億元，亦即每股股價應為１﹒４４元。獎金會否成為未來特別派息，現時不得而知，因為要在１２個月之內完成，但作為公司管理層應該會為這部分獎金拼命而提前交易。事實上，金龍城項目已成功發展第一及第二期，周邊配套已屬完善。公司只需要完成交付土地涉及土地及其上樓宇及建築物的所有權註銷，及僱員安置、員工清退、設備及管道搬遷、工地平整及工地圍蔽工作，較複雜的可能是向有關部門準備土壤污染調查報告備案，確認土地的土壤污染物水平未超過規定水平；或根據土壤修復計劃進行的工程的完成情況備案等。但土地開發已有兩期經驗，再加上廣州市土地開發中心是廣州房管局下屬單位，相信難度並不高，估計這筆６﹒９億獎金容易袋，只是時間問題。另外，集團已預售的金龍城第二期，總合約銷售額約為９﹒９億元，估計亦很快入帳。
　
　　今日珠江鋼管股價升幅當然驚人，大戶即日從高位獲利明顯，短期或有機會再調整，惟以中長線角度，股份價值上仍有不俗水位，如果你是價值型投資者值得留意。　　
《宏滙資產管理董事及投資策略總監　林嘉麒》
　
＊筆者並無持有上述股份
　
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