每年年初我也發表「我對樓市的十大忠告」予讀者參考，２０２０年已是第十三年，未發表對２０２１年的意見前，我想先檢討及修正今年一月發表的十大忠告：
在年初在一片悲觀的氛圍下，我們仍然強調「西去東來」和香港將出現「新格局」，如果以貿易逆差來判斷中美貿易戰誰勝誰負，那中國算是一個小勝，中國在過去一年亦成為最大消費國！東盟亦取代了美國及歐盟成為中國最大貿易夥伴！中國更加透過一帶一路的成績聯合東盟成為最大經濟體！「在美國國勢日益衰落下，時間對中國有利！」
新格局方面，「香港雖失去區域性領導地位，但中央顯然已部署好新的布局，繼續保持香港的資金充裕及上市集資的良好功能！」、「未來香港將股照炒，樓照買！」無錯，在年初人人也擔憂資金流出香港下，我不單只評估香港的金融中心地位會更進一步鞏固，而且我們還認為將出現「水淹香江」！結果，在２０２０年香港的Ｍ３共最少８次創了新高，Ｍ３增加就令到低息潮和供樓息口Ｈ按更進一步減至１﹒５９％左右！
我們亦強調大灣區的重要，疫情封關只能推遲大灣區的洪流，我深信明年大家開始會感受到大灣區這個新世代經濟力量，同樣被推遲的其實是財富效應的第三期，但現時換樓潮正正是反映了傳統財富效應主導市場。
「樓市繼續以龍市向前鞏固向上」，很多人好奇怪住宅樓價在天災人禍之下仍然企得很穩，龍市理論的拾級而上的上升趨勢是充分體驗的！不單只樓價企得穩，其實租金亦不存在下調趨勢，只是短期調整。
我在年初認為當時是置業良機切勿錯過！雖然來到年尾在指數上樓價是比撰文的時候高出１０﹒８％（以祥益地產的屯門樓市呎價領先指數計算），但問題是４００多萬的樓盤放盤量是有增加的，這是在平息時代亦是一個入市良機。
商舖租金大幅減低及招聘容易了是創業良機的話，當然機會只屬於有準備及合適時勢的人，大家要自已評估，「政治凌駕一切，萬物回歸市場」！趨勢和意外會繼續互動發生下去的。
《祥益地產總裁 汪敦敬》
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