《拆局麒想－林嘉麒》內房股處境不妙，物管股投資價值更高

　　近期股市氣氛熾熱，同時債市亦非常熱鬧。隔晚（５日）港股休市期間，就多達十多間上市公司集資，而其中有八間是內房股，好有一致行動的感覺。已作實的發債規模最少接近１４億美金，約１０７億港幣。儘管金額上未算太多，惟此情況值得投資者關注。
　
　　已公布發債企業包括：碧桂園（０２００７），５億美元於２０２６年到期的２﹒７％優先票據及７億美元於２０３１年到期的３﹒３％優先票據，公司指所得款項淨額用於將於一年內到期的現有中長期境外債務的再融資；旭輝控股（００８８４），發行於２０２７年到期為４﹒１９億美元的４﹒３７５％優先票據，目的是現有債務再融資；中梁控股（０２７７２），發行２億美元於２０２２年到期的９﹒５％優先票據用於現有債務再融資；當代置業（０１１０７），發行２０２３年到期票據的本金總額為２﹒５億美元，現有債務再融資，按年利率９﹒８％計息。其餘公告建議發行而未定規模的有合生創展（００７５４）、龍光集團（０３３８０）、新城發展（０１０３０）及弘陽地產（０１９９６），目的也是用作現有債務再融資。內房發債並不是新鮮事，年頭也特別多，亦大多以新債還舊債。基本上只要發債息率低，融資成本下跌，公司盈利便利好，反觀是好事。何況現時環球市場流動資金多，市場不怕集資，債市資金流入明顯，投資者更是喜獲出手機會。
　
　　債市可看好，惟內房股價走勢上則令人憂慮，關於內地房地產發展政策消息全面負面。首先，內地已收緊房地產貸款政策，人行與銀保監將內銀房貸設限，房地產貸款佔比上限為４０％。《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》設有５大檔，最高的國有銀行的大型銀行房地產貸款佔比上限為４０％，個人房貸佔比上限為３２﹒５％；其中，影響最嚴重的是涵蓋股份制銀行的中型銀行房地產貸款上限則為２７﹒５％，個人房貸佔比上限為２０％；中資小型銀行及非縣域農合機構的房地產貸款佔比上限為２２﹒５％，個人房貸佔比上限為１７﹒５％。過去，個別中小型銀行在貸款業務上偏重於房地產，不論是開發貸，或是個人住房貸款均佔相當比重。銀行放貸予內房息差較闊是原因之一，內房貸屬擁有資產，相反其他行業貸款面對較大違約風險也沒有抵押，況且疫情後也有不少企業受到重創，作為銀行不願放貸也是合理。在房貸新政受影響下，內房未來銷售確實存疑，投資者自然畏而遠之。
　
　　另一方面，去年中央為收緊內房融資設立的「三條紅線」，包括剔除預收款後的資產負債率不得大於７０％、淨負債率不得大於１００％，以及現金短債比不少於１倍。收緊內地房企融資，發展就要減慢，盈利增長放緩也是現實。更擔心的，國家政策下，對內房有緊無鬆，未來新政對發債條款有何新規範，也是未知，企業要未雨綢繆，急於發債人之常情。
　
　　而最影響內房走勢的，除了內房債市拉走內房股的投資者外，旗下物管股再次資金流入也有關。國家住建部等十部門聯合印發《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》，提出鼓勵有條件的物業服務企業向養老、家政、房屋經紀等領域延伸。這也就意味著，物業企業經營權限逐漸放寬。老實說，此通知不值得昨日物管股飛天大升，但由於板塊沉寂多時，難得有利好消息，資金自然蜂擁而上。沽甚麼買？當然是內房股。這情況並不是首次發生，短期內房股面對債券及物管兩邊資金的影響，加上基本面受政策拖累下，內房持份者還是自求多福吧。
《宏滙資產管理董事及投資策略總監　林嘉麒》
　
＊筆者並無持有上述股份