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作者為資深投資者。

27/01/2021 15:56

《古臣周記-古臣》物管前景睇好,世茂服務潛力高可追落後!

  魚缸短期衝上三萬點後,出現調整,強勢股更出現震倉!另外,全球疫情依然嚴峻,近期VIX恐慌指數走高,「孖屐」避險情緒增加,不少資金先落袋,部分或流入較落後或者避險板塊,相信物管股係資金選擇之一。
  古臣依然睇好物管行業前景,主是為行業收入及增長穩定,物業管理費定期繳付現金流風險低。其中本月初神州發布《關於加強和改進住宅物業管理工作嘅通知》,有數個要點大家需要留意。第一,鼓勵有條件嘅物業服務企業向養老、家政、房屋經紀等領域延伸。這意味物業企業經營權限逐漸放寬。第二,促進物管企業厘清管理邊界,明確各方責任,有助於提升社區管理嘅效率。第三,鼓勵探索「物業服務+生活服務」模式,有望加速物管企業在社區增值服務方面嘅探索與落地,提升物管企業盈利空間。第四,提出引導業主與物業服務企業通過合同約定物業服務價格調整方式,令行業收費市場化,未來優質物管企業有望獲得更大嘅議價權。

*孖屐到底鍾意咩類型物管股?*

  目前魚缸已有約30間神州物管股上市,惟孖屐資金有限,資金當然選擇最優質或最有潛力嘅物管佬。到底孖屐依家鍾意咩類型物管佬呢?有數個方面可以留意。第一,母公司屬前列房企,此為首要因素。若處於惡劣嘅經濟及行業環境,具實力嘅母公司起碼能為該物管子公司繼續提供管理面積,確保物業公司嘅下限。第二,外拓能力佳,因擺脫母企依賴,公司有能力自己獲取新合約,亦為管理得宜及有口碑嘅表現,反映公司實力。第三,商業物管元素。商業物管普遍每平方咪收取嘅管理費較住宅及公共合約高,毛利表現更佳,此亦是華潤萬象(01209)及寶龍商業(09909)備受孖屐追捧原因。第四,在管面積及合約面積能否大幅增長。第五,公司未來能保持高增長。

*資金總有追落後一刻*
 
  此外,由於中央政府保持房住不炒、三條紅線及收緊房地產行業等政策,市場擔心內房增長放緩,自然拖累物管股,資金必然未完全恢復對物管嘅信心。所以,依家資金對物管股非常揀擇,即使有關企業近年業績如何高增長,若未能滿足上述條件,基本炒唔起,形成強者恒強,弱者依舊之局面。然而,本月初物管股曾因《關於加強和改進住宅物業管理工作嘅通知》嘅通知,大部分物管股升勢無以為繼,惟符合上述條件嘅物管股如碧桂園服務(06098)、永升生活(01995)、融創服務(01516)、華潤萬象及恒大物業(06666),基本上直接炒爆,不予大家上車機會,當然令人沮喪。然而,當龍頭或資金短期喜愛嘅公司估值過高,短期或有調整獲利誘因,資金將流落有潛質嘅落後同業,古臣就看好世茂服務(00873)。

*世茂服務仍未重返招股價有得諗*
 
  首先,世茂服務母公司世茂集團(00813)為神州最具實力嘅內房股之一。以去年銷售金額計算,世茂集團達3003﹒1億人仔排名第八,已符合強大母公司首要條件。第二,公司暫時在物業管理服務嘅開拓第三方合約能力較弱,因為公司成立日子相對較晚,惟第三方合約佔比已從2017年嘅1﹒2巴仙,增加至去年上半年嘅14﹒5巴仙。公司品牌聞名遐邇,往後獲取更多協力廠商合約並非難事。
  為何世茂服務未能完全滿足上述條件,阿臣仍認為買股有利可圖?首先,以主要半新物管股去講,其實只有世茂服務仲返招股價16﹒6銀。而睇返市盈率,據彭博綜合預測,再以本日中午收市價14﹒26銀計算,2020年預測市盈率約45倍,2021年預測市盈率約27倍,以其近年嘅增長速度,估值並不昂貴,重返招股價並非難事,因為公司根本未炒作過!
  此外,世茂服務發布盈喜嘅機會高。該公司去年中期純利按年增125﹒4巴仙,收入亦按年增85巴仙,以該公司嘅規模及行業穩定性,中期業績有此成績,料下半年業績對辨。管理面積亦是觀察要素,公司管理面積保持高增長。截至去年中期,該公司共管理293項物業,長三角地區及華南地區分別有103項及99項,而此區域嘅平均管理非較高,亦係公司嘅優勢。

*世茂服務潛力佳*

  另外,世茂服務招股書提到有利潤保證協議,到2021年12月31日,如果世茂服務嘅淨利潤少於11﹒7億銀人仔(同比增加約204巴仙),綜合收益少於81億銀人仔(同比增加約313﹒8巴仙),其背後嘅戰略投資方紅杉資本和騰訊(00700)就有權要求世茂集團向其轉讓額外股份或支付賠償金額。其實上述頗有些豪賭意味,不過公司有如此雄心,相信可以增孖屐對公司增長前景嘅信心。
  再者,截至去年中期公司現金流充裕,有逾17億現金在手,而公司策略已確認在未來數年繼續併購擴張,可憧憬公司有更多現金併購同行增市佔率。
  從圖表觀之,近期走勢較差,建議若調整至13﹒5銀可買第一注,企穩14﹒5銀以上可加注。短線目標先上望招股價16﹒6銀,惟需耐心持有。
  阿臣個倉今次唔買貨亦唔賣貨住,始終依然看好後市,目前新舊經濟股並重,組合暫時已經夠玩!世茂服務今次唔買住,除非跌到13﹒5銀!雖然個倉目前只剩低3364銀,不過世茂服務跌到買入價嘅話,阿臣就會沽D貨套現換馬!

  表列截至1月27日中午12時阿臣投資組合表現:
 
  股份         股數  平均買入價(元)   現價(元)  總值(元)
  --------------------------------------
  港股:
  SPDR金ETF  10股  1097﹒00   1341﹒00 13410
  平安好醫生    200股    52﹒90     95﹒45 19090 
  港交所      100股   264﹒50    516﹒50 51650 
  寶尊電商     100股    82﹒90    110﹒00 11000 
  九龍倉置業   2000股    32﹒00     43﹒15 86300
  京東集團      50股   306﹒00    370﹒40 18520
  中金公司    2000股    18﹒22     22﹒15 44300 
  福萊特玻璃   1000股    32﹒60     33﹒00 33000
  -------------------------------------- 
  股票市值    :  277270元 
  剩餘現金    :    3364元 
  組合淨值    :  280634元 
  組合本月收益表現:   +8﹒1%(截至上月底止組合淨值:259634元)
  組合累計收益表現: +167﹒3%(本金105000元計)(2016年8月開倉)

  *數據截至1月27日中午12時正

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