《洞析樓市－魏東》基建投資加快，刺激產業園和冷鏈倉儲市場發展

　　進入2022年，國務院在1月10日召開常務會議，部署了要加快推進「十四五」規劃綱要和專項規劃確定的重大項目，擴大有效投資。由於疫情等多方因素的影響，2022年中國的經濟發展面臨巨大挑戰，這其中，中國國內面臨需求收縮、供給衝擊、預期轉弱等內部挑戰，而外部環境更趨複雜，具有較強的不確定性。
　　國家統計局的數據顯示，2021年1-11月，社會消費品零售總額同比增長13.7%，兩年平均增長4.0%，大大低於前幾年年均8%左右的水平，同時，由於疫情在全國各地散點式爆發，居民消費意願轉弱，這讓2022年繼續依靠拉動內需刺激經濟增長難度加大。同時，疫情對於中小微企業及第三產業打擊巨大，2020-2021年第三產業平均增速為4.9%，較2015-2019年的年均7.5%的增速有較大回落。在這樣的背景下，為了保證2022年經濟能夠得到穩定增長，適度加速十四五期間的基礎設施建設投資就變得尤為必要和迫切。

　　2021年，全國人大批准安排新增地方政府專項債券的額度是3.65萬億元。截至12月15日，新增專項債券發行3.42萬億元，佔已下達額度的97%。從資金投向看，其中約50%投向交通基礎設施、市政和產業園區基礎設施領域；約30%投向保障性安居工程以及衛生健康、教育、養老、文化旅游等社會事業；約20%投向農林水利、能源、城鄉冷鏈物流等，這些投入對帶動擴大有效投資、保持經濟平穩運行發揮了重要作用。同時，近期財政部會同國家發改委印發了申報2022年新增專項債券項目資金需求的通知，明確了2022年專項債券重點用於9個大的方向：交通基礎設施、能源、農林水利、生態環保、社會事業、城鄉冷鏈等物流基礎設施、市政和產業園區基礎設施、國家重大戰略項目、保障性安居工程。

　　在2021年已投資項目及2022年將要投資的重點領域中，冷鏈物流基礎設施及產業園區所涉及到的商業地產板塊值得我們重點關注。由於中國大力推動高科技互聯網行業的發展，在過去兩年中，雖然受到疫情的影響，但整體寫字樓市場的需求依舊保持旺盛，這其中，適合高科技互聯網及生物醫藥行業發展的產業園不管是在租賃還是在大宗買賣方面都非常活躍，這其中較大的租賃成交案如中國移動在上海的由度工坊三期租賃了約2.5萬平米的面積，嘉會醫院在浦江國際生命健康城租賃2.3萬平米的面積等；北京的產業園成交在2021年同樣活躍，如百度在線在電通創意廣場租賃了超過2萬平米的面積，雲動時代在奧北科技園租賃了1.5萬平米的面積。此外，2021年推出的五單不動產類公募REITs中，產業園佔據其中的三個，這也極大的刺激了資本市場對產業園區的投資興趣，讓投資者開始不斷加碼在產業園類產品的投資。以北京和上海為例，2021年，北京完成了6單產業園區的大宗物業成交，總成交額近50億元，而上海共有9個產業園的大宗物業成交，總成交額超過76億元。隨著2022年基建投資的加快進行，中國的產業園板塊將迎來一個快速的增長。

　　近年來，隨著中國居民收入的增長，消費者對於生鮮產品及醫藥用品的需求不斷增長，這些需求刺激冷鏈運輸行業的快速發展。歐睿咨詢和前瞻產業研究院的數據顯示，2019年中國生鮮電商市場規模為2888億元，同比增長19.1%，佔中國生鮮零售市場總額的5.6%，而據物聯雲倉的數據顯示，2019年中國冷庫倉儲的總存量為665萬平米，僅佔物流倉儲總量的2.1%。新冠疫情的爆發對於中國的冷鏈物流行業，尤其是對中國的冷庫存儲帶來了重大影響。由於社交隔離，居民開始更多的使用電商平台進行網購，一些不習慣使用網購的老年人也不得不開始學習使用這種新型的購物方式，並由此帶來了龐大的網購量，這進一步推高了國內在疫情期間的各類生鮮和藥物商品網購訂單量。此外，疫情的爆發是的國內食品行業更加重視食品質量和安全問題。而冷鏈物流倉儲設施在這兩方面都具備優勢，因此，優質冷庫設施的建設在十四五期間將會得到進一步增長。隨著中國整體冷庫市場對倉儲空間的需求愈來愈大，整體冷鏈物流市場持續升溫，預計將會有更多的投資者、開發商和運營商關注這一領域。《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》
　
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