《洞析樓市－魏東》兩會政府工作報告-房地產行業有哪些新趨勢？

　　周末的李克強政府工作報告總結了過去一年的工作，並對2022年的工作進行了部署和展望。鑒於目前國內疫情防控尚未放鬆，國際局勢又日趨復雜，因此中國在2022年的一系列舉措就格外引起全球關注。分析政府工作報告，我們看到和房地產相關的以下重點內容:經濟增速設定的明確目標保證了中國經濟穩中求進的增長。
　　擴大消費和擴大有效投資雙頭並進，為中國經濟的穩定發展提供保障，推動冷鏈物流、產業園區及零售物業的發展。
　　數字經濟的發展可有效帶動數據中心及寫字樓需求的增長。
　　房住不炒的再次強調推動中國房地產行業探索新的發展模式，長租公寓及保障性租賃住房發展有望進入快車道。
　　房地產業將在實現碳達峰及碳中和目標過程中扮演重要角色。

*經濟增長設定明確目標*

　　「國內生產總值增長5.5%左右；城鎮新增就業1100萬人以上，城鎮調查失業率全年控制在5.5%以內；居民消費價格漲幅3%左右。」
　　由於疫情的擾動作用，去年的政府工作報告未對經濟發展設定目標。今年，在疫情常態化且控制相對穩定的情況下，政府工作報告將2022年的經濟增長目標設定為5.5%左右，這一目標的設定充分考慮到了穩就業保民生防風險的因素，是一個穩中求進的務實目標，且和十四五期間的GDP增幅做到了有效銜接。雖然5.5%的增速目標較疫情前2019年6.1%的目標有所降低，但這其實是中國在高基數上的中高速增長，今年5.5%的增長對應的經濟增長量超過9萬億元(人民幣．下同)，相當於全球經濟排名第十名的國家一年的經濟總量，放在五年前相當於7.4%的增長，相當於10年前　10.5%的增長，也因此，在今年內部外部環境都較為復雜的情況下，要實現這一目標仍極具挑戰。

*進一步擴大內需*

　　「堅定實施擴大內需戰略，推進區域協調發展和新型城鎮化，暢通國民經濟循環，打通生產、分配、流通、消費各環節，增強內需對經濟增長的拉動力。」
　　擴大內需包含兩個方面的內容，即擴大消費和擴大有效投資。由於疫情的影響，盡管過去一年各個城市都在出台各種刺激政策努力擴大消費，但密接型的消費如旅游，餐飲，住宿、文化等的恢復依然緩慢，從2020年到2021年兩年中，全國社會消費品零售總額的平均增幅為4.9%，大大低於從2013-2019年的年均10.5%的水平。不過，中國消費仍有很大潛力，國家統計局的數據顯示，2021年全國居民人均服務性消費支出10645元，比上年增長17.8%，增速快於全國居民人均消費支出4.2個百分點。人均服務性消費支出佔居民消費支出比重為44.2%，對比發達國家，疫情前，美國的服務性消費占總消費的比例達到62%，因此，在中國消費者的商品消費基本得到滿足之後，中國可以進一步挖掘在服務性消費方面的提升空間。
　　擴大內需的另外一個方面是擴大有效投資，在中國經濟面臨諸多內部挑戰，且外部環境日趨復雜的背景下，擴大有效投資是保證中國經濟平穩運行的基石，這讓2022年成為基建大年。2022年，全國人大擬安排地方政府專項債券3.65萬億元。從資金投向看，冷鏈物流基礎設施及產業園區將成為商業地產板塊中的投資重點。

＊促進數字經濟發展＊

　　「促進數字經濟發展。加強數字中國建設整體布局。建設數字信息基礎設施，推進5G規模化應用，促進產業數字化轉型，發展智慧城市、數字鄉村。加快發展工業互聯網，培育壯大集成電路、人工智能等數字產業。」
　　過去兩年，雖然新冠疫情的爆發和持續對社會經濟產生了較大影響，但中國數字經濟仍保持了蓬勃發展的態勢，產業規模由2005年的2.6萬億上升到2020年的39.2萬億元，伴隨著國家重點發展科技創新政策的引領以及產業的不斷變革，數字經濟已經成為當前國民經濟最具活力的增長點。在國務院發布的《十四五數字經濟發展規劃的通知》中，明確了數字經濟核心產業增加值在GDP的比重將由2020年的7.8%上升到2025年的10%，這意味著數字經濟在未來五年將以12.7%的增速發展。
　　數字經濟涵蓋範圍廣，既包含如5G在內的數字信息基礎設施建設，也包含產業的數字化轉型，高科技互聯網的發展以及智慧城市和數字鄉村的建設。對商業地產而言，數字經濟的高速發展將會推動數據中心及寫字樓需求的增長。
　　隨著5G網絡、人工智能、物聯網、VR/AR等新型網絡技術的發展，數據中心成為重要的算計基礎設施和數字經濟發展的重要支撐，承擔了數據存儲、數據流通的關鍵作用。據中國IDC預測，到2025年，中國數據中心產業規模有望達到5,952億元，是現有規模的3倍。
　　而從寫字樓市場而言，TMT產業在過去幾年一直是寫字樓市場需求的重要支撐產業，2021年，來自TMT行業的寫字樓需求在北上廣深四個一線城市中的佔比分別達到了55.5%，21.8%，28.6%及38%。隨著政府對於數字經濟的大力扶持，未來TMT行業仍將在寫字樓需求方面扮演重要角色。

＊房住不炒，探索房地產行業發展新模式＊

　　「繼續保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。」
　　從十九大以來，「房住不炒」的發展定位一直貫徹始終，且未來仍將作為房地產行業發展的方向繼續執行下去，本次政府工作報告再次重申“房住不炒”也說明了中央在繼續貫徹此政策的信心和決心。
　　值得關注的是，本次報告提及了「探索房地產行業新的發展模式」，所謂的新模式一定是同舊有模式的對比。去年，由於個別房地產開發企業盲目運用杠杆導致的債務兌付問題進而引發的金融機構的應激反應讓諸多房地產開發企業經歷了嚴峻的考驗，這在一定程度上說明了過往房企依靠高杠杆加速企業發展，擴張，通過高速周轉帶來巨額的現金流和賬面上的表面繁華的發展模式已經難以為繼，也因此，探索一個新的發展模式，使其不但可以滿足居民的居住需求，促進行業的健康發展，同時降低由於行業的波動導致的金融風險就變得格外迫切。
　　事隔三年，政府工作報告重新提出了「租售並舉」，同時，將“加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”作為今年的工作重點，這些都進一步說明，未來房地產行業在供應層面將會看到租與售雙軌並行的結構性轉變。2022年，長租公寓、保障性租賃住房將會迎來政府進一步的政策傾斜，該板塊的發展也有望進入快車道。

＊有序推進碳達峰和碳中和＊

　　「持續改善生態環境，推動綠色低碳發展。有序推進碳達峰碳中和工作。落實碳達峰行動方案。」
　　中國的十四五規劃立足於環境的可持續發展，探索走出一條綠色健康可持續發展的道路，通過推動采納和使用可再生能源，推動綠色產業的發展，推廣綠色能源交通運輸，推動脫碳產業的發展機推動綠色建築和綠色房地產的發展以實現碳中和目標。房地產行業在實現碳中和目標的過程中扮演了重要角色，未來10年，中國的新建建築預計將會占全球新增建築的一半以上，因此減少中國建築的能源使用量和碳排放量將有助於中國碳達峰及碳中和目標的實現，也因此，中國房地產行業將在實現碳中和和碳達峰目標的過程中扮演重要角色。

＊總結＊

　　2022年是一個極具挑戰的一年，面對復雜的國內外局勢，中國政府將工作重點放在「做好自己的事」上，把改善民生福祉放到了前所未有的高度，同時，對經濟增長設定了一個具有挑戰但仍可實現的目標，通過加大基建投資穩定經濟的增長，通過發展數字經濟，擴大消費帶動經濟的進一步攀升。這些政策和手段將會對中國的寫字樓、數據中心、冷鏈倉儲、產業園區、長租公寓等板塊的發展帶來利好。《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》
　
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