《投資智慧－鄧聲興》順豐房託(2191)乘物流業蓬勃發展大勢

　　持續困擾經濟民生的疫情持續兩年多，對零售及寫字樓物業租賃市場構成新壓力，租金回報亦有所回落。但疫情下電子商務需求大增，物流行業持續向好，市場對現代化物流設施的需求殷切，順豐房託(02191)作為首個以及唯一在香港上市並以物流為重點的房地產投資信託基金，乘物流業蓬勃發展大勢，未來前景明朗。
　
　　集團公布自2021年4月29日(成立日期)起至2021年底期間業績，錄得總收益達2.44億港元；物業收入淨額1.95億元；期內經營表現有所改善，投資組合的平均出租率上升至95.8%的高水準，按可出租面積計算的加權平均租賃屆滿期為4.1年，未來收益已有保障。期內，集團可供分派收入為1.38億港元；與基金單位持有人交易後溢利1.74億元；每單位基本盈利21.78仙。此外，順豐房託的資產負債表保持健康，截至2021年12月，資產負債率為30.6%，意味著有約25億元的債務空間用於收購資產。期內正是香港疫情反復的時期，但由於受惠於香港及中國內地市場對現代化物流設施的需求持續強勁，集團仍錄得優於上市時的預測收益，較上市發售通函所載預測高出3%。
　
　　此外，由於上市一年不到，派息尚未有往績可尋，價值未為市場關注，因此早前基金價格回落不少。可喜的是從業績公告可見，順豐房託的分派不俗，基金管理人上市首年採用100%的分派政策，2021年的末期分派為每基金單位17.24港仙，以去年年底基金最後一個交易日的收市價計，年化收益率接近8%。
　
　　順豐房託屬順豐控股旗下，順豐控股擁有遍及50多個內地城市的豐富房地產項目組合，順豐房託的關鍵增長動力將會主要來自根據一項優先購買權向順豐控股收購能帶來增加收益的現代物流物業，當然也不排除向獨立第三方收購的可能性，但優先購買權這個安排已為順豐房託的未來拓展提供了良好的基礎。順豐房託的投資組合包括三項現代物流物業，分別位於香港青衣以及中國內地佛山及蕪湖的主要物流樞紐內，可出租面積合共約307655平方米，當中八成出租予順豐控股的成員公司，有別於一般物業，順豐房託的物業都配備自動分揀及供應鏈系統用作支持設施的分撥中心，專門為物流業而設，順豐控股股份及其成員是最大租戶，佔順豐房託總收入的76.6%。
　
　　綜合而言，順豐房託專注於前景明朗的物流業，擁有獨特定位，加上順豐控股大量物業資產的支持下，具有一定潛力，對於投資人來說是個相對安穩和防守力強的選擇。長遠而言，可留意其收購物流資產的進度，以作長期投資參考。
《意博資本亞洲有限公司執行合夥人　鄧聲興》(筆者為證監會持牌人士及筆者未持有上述股份)
　
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