《談國論企－黎偉成》要優化商品房預售資金監理

　　中共中央政治局於2022年4月29日召開的會議，論及以商品房為主的房地產市場發展的政策時，指出要「優化商品房預售資金監理」，該是理順和化解內地房地產開發企業經營、銷售、發展和投資活動的其中重點，是一個良好的開始。希望中央會繼續和更為全面的處理好商品房現存甚至將來面對問題，支持居民改善居住條件和生活素質的強烈需求，達致與經濟社會發展同步富裕的幸福感。
　
*商業銀行要適度挺內房企業穩貸穩銷穩回報*
　
　　會議強調促進房地產市場平穩健康發展的其中重要要求，是(一)「優化商品房預售資金監理」的政策，無疑是保障居民置業自住權益的其中最佳策略，惟內房企業實際面對相當不少問題。此可見之於在港交所(00388)屬下的聯交所上市的內地房地產企業股份中，有若干因未能發布2021年業績報告得暫時停牌，所面對的問題不一而足，歸納起來的有好幾個方面:(I)負債比率偏高，是包括中國在內的世界各地商品房地產企業的同樣現象，但中國內地房地產開發企業特別是內房股有若干的債務過大，甚至出現資不抵債的嚴重問題，要頻頻售賣商品房單位以更快爭取更多資金回籠，當出現銷情滯後的情況，可能面對資金周轉之困，使商業銀行對內房企業的貸放政策和策略變得日益審慎。
　　此使內房企業得更匆匆加快售樓的步伐，套現回籠，造成有部分在建樓盤可能因趕貨未必保證到所承護的應有素質，更差勁者可能出現「爛尾樓」之況頻現，乃不可忽視的問題。
　　要指出，中央優化商品房預售資金監理，可在一定程度保障置業者的應有合法權益，但內房企業所面對的問題甚多，特別是商業銀行對內房企業甚至商品房地產的融資和貸放尺度，並可見之於中國人民銀行的數據銀行業的(i)個人按揭貸款於2022年一季度達6，369億元亦減少18.8%，正正反映出商業銀行對以住宅商品房為主的房地產開發投資，以至房地產開發商的債務問題，都相當審慎以待。
　　加上定金及預收款，期內所達的1.2252萬億元，同比更是大幅減少31%，則顯示置業自主者的購買住宅商品房投資，更為審慎。
　　由是(iii)自籌資金於一季度達1.2395萬億元，所減的4.8%，比1-2月份的6.2%跌幅少減1.4個百分點，意味房地產開發商願意動用已有的資金支持業務發展。
　　凡此，使全國房地產開發投資於2022年1-3月份累計2.7765萬億元同比僅增加0.7%，因住宅地產開發投資的升幅只是0.7%所致，較1-2月份的3.7%低增長，更低3個百分點；而住宅開發投資佔整體房地產開發投資比率高達凡74.7%之普。(v)房地產開發投資中之新開工面積於一季度所達2.155億平方米，同比大幅減少20.3%。商業銀行得適度逐步強化對房地產開發企業的支持，以緩和房企面對的種種惡性問壓力，最終化解住宅商品房對銀行可能造成的貸款系統風險，亦可反過來助銀行業務。
　
*要住房不要炒房要讓民眾安居得以樂業*
　
　　再看會議的與房地產相關政策，特別是(二)「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」，乃國家主席習近平年前提出和現為中央房地產政策的基本目標。用來住的房子，就確確實實是住房，而不是用來炒的「炒房」，讓人民居有其所，安居才能夠樂業，生活才可以得到幸福感。
　　會議指出「支持各地從當地實際出發完善房地產政策」，以及「支持剛性和改善性住房需求」，是項的政策性略相當對勁。房地產政策有了宏觀的大原則、大方向，就可以讓各地按照當地的實際情況，進行微調、完善和提升，始能夠達致最佳的實際效益；此因中國有這麼廣大的幅員，各地面對的問題，有同樣的，更有許多不一樣的事情，不能一刀切，否則會出現更多這樣或那樣問題，影響政策的應有成果。
　　整個房地產政策，聚焦在(三)「促進房地產市場平穩健康發展」。這是中央推出宏觀調控政策以來，對房地產市場調控的基調，即:發展、要平穩，要健康，而不是境內外坊間之徒多年來所謂「打擊」誤言，而此一誤言於近年大為減少了。(評「中共中央政治局會議」之三)
《資深財經評論員　黎偉成》(waishinglai210@yahoo.com.hk)
　
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