《洞析樓市－魏東》基建資金短缺，國企開辟融資新路徑

　　5月25日，國務院辦公廳發布了《進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》(下文簡稱「意見」)，在該「意見」中，國務院就盤活存量資產的背景、重點方向、盤活方式、政策支持、獲得資金投向等方面給出了明確的政策指向。在目前急需穩定經濟增長大盤、主動防疫以及復雜的國際形勢的共同疊加下，「意見」的推出對於有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環，提升基礎設施運營管理水平，拓寬社會投資渠道，合理擴大有效投資以降低政府債務風險，降低企業負債水平等方面具有重要意義，同時，也對2022年下半年中國商業地產市場的發展釋放了積極的信號，從多個角度可以推進商業地產市場的發展。
　
「意見」出台背景:
　
　　進入2022年，疫情在全國多地散點爆發，一些大型城市如北京、上海、深圳等均受到嚴重波及，導致社會經濟活動停滯，2022年一季度，中國GDP增速為4.8%，而據穆迪研究的預測，二季度中國GDP的增速可能會進一步下滑，至全年最低位，這給全年GDP實現5.5%的增速目標帶來了巨大的挑戰，也因此，2022年下半年的經濟增長顯得尤為重要。
　
　　在所有拉動經濟增長的手段中，基建投資無疑是在短時間內最能夠有效拉動經濟增長的方式，而基礎設施建設投資的力度和政府的財政投入有直接的相關性。在防疫的大背景下，政府不但需要在防疫上投入資金，同時，為了給企業紓困，政府也在不斷加大減稅降費的各項措施，國務院預計今年全年退減稅總量將達2.64萬億元，此外，為了避免出現系統性風險，中央政府還要嚴控地方政府債務。財政收入減少、支出增加、發債謹慎讓當前政府面臨巨大的財政壓力，在這種背景下，從國有存量資產下手，對低效無效資產進行處置，對優質資產進行盤活，引入民間資本參與，讓政府財政獲得資金，進一步投入到新的基礎設施建設中，既可讓國資運營機制變得更加靈活，資源配置效率提高從而釋放出新的經濟增長的動能，增加就業，同時，也可以讓民營資本獲得需要的資產或一些優質項目的經營權或收益權，從而實現雙贏。
　
　　「意見」中提及的重點領域涉及到存量規模較大、當前收益較好或增長潛力較大的基礎設施項目資產，包括產業園區、倉儲物流等。此外，老舊廠房、文化體育場館，國有企業開辦的酒店、餐飲、療養院等非主業資產也在「意見」列出的需盤活名單中。
　　經過多年投資建設，我國在基礎設施等領域形成了一大批存量資產，我國國有資產規模也在穩步提高，　2020年全國國有企業資產總額達268.5萬億元，較2017年增長了46%，是GDP總量的2.6倍。
　
　　這些沉澱的國有資產集中在國企擅長的領域如基建投資、民生事業、戰略新興產業等，但經過多年的運營，有些資產逐漸成為低效甚至無效資產，一些過往的劃撥用地、工業用地位於城市核心地帶，造成土地資源的浪費，一些對運營能力要求較高的資產由於缺乏專業的管理導致虧損，一些港口由於城市的發展亟需重新梳理產業或進行產業提升，一些奧運、全運之後的場館需要進行用途和功能的盤活改造，城市在退二進三過程中閒置出來的大量廠房亟待合理利用等等。因此，近幾年，地方政府在有序推動城市更新、盤活存量資產方面的意願強烈，但由於城市更新需要注入大量資金，很難單獨依靠政府的資金投入，因此引入民營資本參與城市更新成為其中重要的投資主體就變得尤為重要。過去幾年，我們看到大量經由民間資本參與改造的成功案例，這些項目的成功改造有的實現了土地價值和項目品質或功能的提升，有的則借由改造實現了產業的導入和升級，同時，對一些不屬於公司主業的物業，通過出售變現，有效改善和補充了企業的現金流，放大了企業的資產效益。
　
　　不過，從過往的經驗看，國有企業往往對於自有資產的梳理、提升和處置的動力不足，借由本次「意見」的發布，從政策的角度為國有資產進一步向社會資本開放打開了一個新的窗口，為未來國有企業未來在資產盤活和在城市更新中更多的引入民間資本提供了推動力。
　
　　「意見」在盤活存量資產的方式上提及了要推動基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)健康發展。進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市。
　
　　傳統的城市更新前期投入大，對運營能力要求高，且盈利周期長，一些有產權糾紛和瑕疵的項目如需變現流程較為復雜，往往也需要更長的時間，因此，一些有穩定回報的項目通過資產證券化的方式進行融資成為目前國有企業盤活存量資產的首選。
　
　　基礎設施REITs的發行可以減少存量資產對企業的資金占用，加速資金回籠，回籠資金則用於新項目建設，形成投融資的良性循環。這種方式可以降低政府債務風險，尤其在當前地方政府債務壓力較大，融資有難度的情況下，通過盤活存量既可以擴大有效投資，又避免了過去無序舉債的現象。
　
　　2020年4月30日，《關於推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》正式發布之後，截至2022年3月31日，國內基礎設施公募REITs共有11支產品成功發行，總市值達441億元，起到了良好的融資效果。已成功發行的REITs資產類型包括產業園區、倉儲物流、高速公路和生態環保基礎設施，共包含29個底層資產，其中在不動產權類中，產業園區和倉儲物流各占8單。2022年5月30日，證監會辦公廳與國家發改委辦公廳聯合發布《關於規範做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)有關工作的通知》，要求推動保障性租賃住房REITs業務規範有序開展。這意味著保障性租賃住房REITs試點正式啟動，基礎設施REITs多元化擴容又邁出實質性一步。此外，清潔能源、新基建等行業也在積極參與基礎設施REITs試點，對產業園區、高速公路、倉儲物流、生態環保等行業的REITs規模也在持續擴大。多個政策的密集出台為基礎設施公募REITs的發展提供了有力的政策保障，預計今年會有更多的基建公募REITs獲批投放市場，為新項目的建設提供更有力的資金支持。
　
　　探索促進盤活存量和改擴建有機結合。吸引社會資本參與盤活城市老舊資產資源，地鐵上蓋物業、交通樞紐地上地下空間綜合開發、保障性租賃住房小區經營性公共服務空間開發等模式，有效盤活既有鐵路場站及周邊可開發土地等資產，提升項目收益水平。在各級國土空間規劃、相關專項規劃中充分考慮老港區搬遷或功能改造提升。
　
　　2021年2月國務院印發的《國家綜合立體交通網規劃綱要》明確提出要「推進以公共交通為導向的城市土地開發模式」。TOD強調以公共交通為中心，通過交通設施的銜接與互通來提升周邊物業的價值與收益。目前，參與軌道交通投資的主要以央企、地方國企和融資平台為主，社會資本參與項目的機會較少。而鐵路場站周邊可開發土地則是良莠不齊，對於優質地塊政府通常自行開發，而用來吸引社會資本的多是開發難度大、盈利能力低的地塊。與之相對應的是，社會資本對軌道交通場站周邊的土地開發十分感興趣，但一方面苦於沒有渠道介入，另一方面出於對項目盈利能力的考量讓他們難以介入。在目前政府財政較為緊張的情況下，本「意見」的出台有望讓社會資本能夠參與到這個板塊的開發和建設中，從而形成政府、軌道交通集團、投資人和市民多贏的格局。
　
總結:穩住經濟基本盤是當前經濟工作的頭等大事，要完成這樣的任務，對於地方政府而言最大的問題是錢從哪兒來，在穩增長保就業的巨大壓力下，在防止地方政府進一步擴大隱性債務的紅線下又能有效籌借到比較多的資金來實現穩增長保就業的問題，「意見」的出台為解決這個問題提供了方向和路徑。《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》
　
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