《洞析樓市－魏東》二十大報告解讀

　　中國共產黨全體代表大會每五年召開一次，到今年已經召開了20屆。當前中國正處於向第二個百年目標邁進過程中的重要節點，由於疫情及急劇變化的國際局勢影響，當前中國的經濟和社會的發展均面臨巨大挑戰，作為全球第二大經濟體，在當前的關鍵時點，中國本次二十大的召開不但將影響中國未來五年乃至更長時間內的發展，同時，其釋放的政策訊號也將會對全球經濟和政治格局產生深遠影響。
　
　　2022年10月16日發布的二十大報告對過去十年取得的成就進行了回顧，對未來的發展方向和目標做了宏觀展望，對未來五年的工作做出了部署，並制定了行動綱領和大政方針。從房地產領域的角度，我們認為以下幾個部分的內容值得我們高度關注。
　
「要實現高質量的發展，堅持高水平對外開放，加快構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局。堅持以推動高質量發展為主題，把實施擴大內需戰略同深化供給側結構性改革有機結合起來，增強國內大循環內生動力和可靠性。」
　
　　到2035年基本實現社會主義現代化，到2050年建成富強民主和諧美麗的社會主義現代化強國是中國實現現代化的兩個階段。實現該目標的首要任務是要實現高質量發展。本次報告再次強調了高質量發展和國內大循環的未來發展格局，中國居民的恩格爾系數從改革開放初期的63.9%下降到2021年的29.8%，已經達到富裕國家水平，居民的需求從「有沒有」轉向「好不好」。十九大中明確了當前中國的主要社會矛盾為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾，而二十大則明確提出了化解這個主要矛盾的方法。
　
　　十九大報告中以供給側改革為主線，沒有提及內需；而二十大報告中則提出將實施擴大內需戰略同深化供給側改革有機結合。過去20年，消費對GDP增長的重要性日益凸顯，2021年，最終消費支出對GDP增長的貢獻率達65.4%，較10年前增長了10個百分點。過往出現拖累經濟增長的年份都是由外貿出口導致的，這主要由外部環境導致。而2020年突發的疫情內需首次拖累了經濟增長，也正由於消費疲軟導致2020年GDP增速遠低於正常水平。因此在現階段，保障內需的動力和可靠性已經成為國家未來經濟的發展戰略。未來五年，進一步挖掘內需潛力，提升消費在拉動經濟增長中的作用將會繼續成為中國國內大循環中的重要內容，在此政策背景下，各級政府會持續積極釋放政策促進居民消費的增長，與之相應的零售物業也有望從目前較為低迷的狀態中逐漸恢復。
　
「完善科技創新體系，堅持創新在我國現代化建設全局中的核心地位，健全新型舉國體制，強化國家戰略科技力量，提升國家創新體系整體效能，形成具有全球競爭力的開放創新生態。」
　
　　本次二十大報告將科技創新提升到了一個全新的高度，科技創新被定義為第一動力，處於現代化建設的核心地位。中國一直在加大對研發經費的投入，國家統計局的數據顯示，「十一五」、「十二五」、「十三五」期末研發經費投入總量比基期年度分別增加4613億、7107億、10256億元，2020年研發經費投入總量達到24426億元。根據世界知識產權組織發布報告，我國在全球創新指數的排名從2012年第34位上升到2021年第12位。不過，目前中國在部分核心技術方面仍面臨卡脖子的問題，因此中國科技的創新、突破和自立自強變得尤為迫切。
　　十四五規劃綱要中提出，「十四五」時期全社會研發經費投入「年均增長7%以上、力爭投入強度高於「十三五」時期實際」，並明確了加大財政科技經費投入力度、激勵企業增加研發投入等措施。按7%的年均實際增速，2025年研發經費投入總量將達37582億元(按2025年價格預測)，比2020年增加13156億元。
　　國家加大在科創類的資金投入將有利於寫字樓及產業園區需求的增長。過往，TMT行業一直是寫字樓市場需求的主力行業，2021年，TMT行業在全國主要城市的寫字樓租賃表現強勁，在北京，55%的寫字樓新增租賃需求來自TMT行業，而在上海、深圳和廣州，這個比例也分別達到21.8%，38%和28.6%。未來，隨著國家在科技創新領域的大力投入，來自這個板塊的寫字樓和產業園區需求也有望持續增加。
　
「加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。」
　
　　作為中國經濟的支柱性產業，由於涉及的上下游行業眾多，因此房地產市場的走勢會對經濟走勢產生擾動，近期房地產市場的低迷對經濟的穩定增長帶來了壓力。住房銷售從去年底至今年8月份一直表現低迷，從今年2月份開始，商品住宅銷售額累積增長進入負增長空間，2022年全年銷售累積平均增幅為-29.7%，這同2021年全年平均46.6%的增幅形成了巨大的反差。
　　本輪房地產市場的挑戰是如住房存量，人均面積，適婚人群數，居民債務率及企業槓桿率等多種參數發生拐點變化帶來的產物，而非單純政策變化的產物。這種挑戰讓房地產開發企業從過往高債務-高槓桿-高流轉的模式開始轉型，大部分房企都在積極進行去金融化調整，這也使當前成為房地產市場處於性質轉型的過渡期。
　　從4月份起，為了穩定樓市，在房住不炒大前提基礎上，地方性寬松政策陸續出台，降低首付比例、放寬公積金使用限制、降低房貸利率等多種措施陸續疊加。從資金面來看，央行多次強調穩妥實施房地產金融審慎管理制度，保持房地產融資平穩有序，銀保監會也提出將主動參與合理解決資金硬缺口方案研究。上半年多家民營示范房企發債提速，融資端開閘訊號明顯。
　　從發展方向看，作為十四五規劃和2035年遠景目標，堅持房住不炒仍是未來房地產市場發展的基礎，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度則意味著既要滿足居民有房住的需求，也要滿足人民住得好的需求，未來房地產市場商品房和保障性住房的雙軌制並行已成必然。
　
「加快建設製造強國、質量強國、航天強國、交通強國、網絡強國、數字中國」
　
　　同十九大提出的建設科技強國、質量強國、航天強國、網絡強國、交通強國、數字中國相比，本次二十大報告將製造強國放在了首位，可見製造業在中國當前和未來發展中所處的重要地位。
　　2021年，製造業在GDP中的佔比在經歷了幾乎連續10年下滑之後開始回升，2021年製造業在GDP中的佔比達到了39.4%，較2020年上升了1.6個百分點。工信部的數據顯示，2012~2021年，中國製造業增加值從16.98萬億元增加到31.4萬億元，佔全球比重從22.5%提高到近30%，持續保持世界第一製造大國地位。　報告中提及的「製造業是國家經濟命脈所系」，「要堅定不移把製造業和實體經濟做強做優做大」等意味著中國在未來將會把發展經濟的著力點放在實體經濟上。在二十大召開當天，六大國有銀行發出公告，經統計，2022年前三季度，六大行加大投融資力度，新增人民幣貸款合計9.53萬億元用來支持實體經濟行穩致遠。
　　此外，根據商務部9月份公布的數據，2022年1-8月，中國實際利用外資同比增長20%，高技術產業實際使用外資同比增長33.6%，是同期中國整體吸收外資增速的兩倍有余。在製造業的產業調整中，一些低端低附加值的製造業被轉移出去，引進更高水平更先進技術的製造業，這種舉措有助於中國製造業的發展和轉型。在此基礎上，外資製造業企業進入中國後的落地、選址、建設等方面的服務需求將有望增加。
　　本次報告中建設交通強國的地位有所提升，這也是由於交通的效率和暢通性是國內大循環內生動力和可靠性的重要保障。在中國的發展過程中，交通基礎設施一直是建設重點，高鐵、高速公路、港口現代化及內河水運網絡的建設均取得了巨大成就。這其中，倉儲物流是未來建設交通強國的重要組成部分。
　　過去兩年，國家對製造業物流進行了重點改造，同時積極推進智能倉儲配送設施建設，反映在數據上，2022年前8個月，倉儲業固定資產投資平均同比累積增長達24.9%，較2021年的11.8%和2020年的-3.96%分別高出了13個百分點和28.9個百分點。隨著《十四五現代綜合交通運輸體系發展規劃》和基礎設施公募REITs的不斷推進，未來倉儲物流行業仍將有巨大的發展機遇。
　
　　總結:從商業地產的角度看，二十大報告著重強調了科技作為發展第一動力的重要性，擴大內需與供給側改革有機結合的雙輪驅動，通過發展製造強國、交通強國等來構建中國的現代化體系，同時注重推動綠色持續性發展，在住宅方面則更側重多主體供給和多渠道保障。這些政策導向將對中國的寫字樓及產業園區物業、零售物業、倉儲物業及保障性住房在未來五年的發展產生利好。《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》
　
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