《投資筆記－黃子燊》香港樓市前景如何看？樓市見底了嗎？

　　執筆之時，正是2023年第一個工作天，在此先祝大家2023年事事如意！繼早前和大家分享過債券策略及直債選擇、美股及港股市場展望後(順帶一提，早前分享的策略及選擇近期表現均不俗，有興趣的朋友可看回當時文章)，在本期，筆者打算在此和大家更新一下對本地樓市的看法。
　
*本輪樓市下行周期已近尾聲*
　
　　先說結論，筆者認為本輪樓市下行周期已接近尾聲，並預期將於第一季內見底。在筆者的統計中，目前樓市處於第八個周期，而在前七個周期中，除了1997年及2003年，由樓市泡沫爆破加上去槓桿導致的兩次下行周期外(目前樓市基本面明顯並非當時狀態)，最壞的一次便是2008年由金融海嘯導致的下行周期。當時中原城市領先指數從2008年3月的高位73.98點，下挫至08年12月底的低位56.71點，累計下挫23.34%，然後便觸底回升。
　
　　而本輪樓市的下行周期，由2021年8月高位起計，已經累計下挫了18.28%。即使假設本輪樓市跌幅最終將與金融海嘯時相約(即從高位計下跌23.34%)，以目前價格水平計算，潛在跌幅也不多於6.5%，意味樓市的下行空間已相當有限。而如以恒生指數來作為測量指標，來估算經濟衝擊力度，金融海嘯中，恒指從最高低位下跌了58.6%；而如果大家認同恒指本輪熊市於14687點已經見底，則恒指本次「不過」從高位下跌了52.8%--少於金融海嘯時的跌幅，意味本次經濟衝擊力度低於2008海嘯時。依此推算，樓價跌幅亦不應多於海嘯時的跌幅，這進一步確立了樓價從高位跌兩成左右應已是本輪跌幅的極限的估算。以目前累計已跌了約18%的樓價水平，筆者不認為應繼續看淡。同時，在過往七個樓市周期裏邊，恒指平均領先樓市2.75個月見底，最遲的情況則是領先4.25個月。以此推算，如相信恒指於10月28日14687點的水平已見底的話，則基本情況下(base case scenario)，1月中左右應為樓市見底的時間；最遲的情況下，樓市在2月底前也會見底了。
　
*基本面角度，多因素支持樓市見底*
　
　　而從基本面角度看，目前香港樓市見底的條件也相當充分。正如早前本欄所述，2022年，樓市的下跌原因主要為:(i)部分港人打算移居外地，故此將手上物業放售；加息周期下，潛在買家觀望態度濃厚，令「移民盤」如要較快沽出，只能劈價求售，而這又進一步惡化了市場氣氛；(iii)作為外向型經濟體，本港一直未開關，令本地經濟相對疲弱，削弱了部分潛在買家的購買力，亦加劇了觀望氣氛，以上三個因素互為影響，導致了本輪跌市，然而，上述因素目前正在出現改變:
　
　　就(i)移居因素，以97移民潮的人數推算，於89至98年十年間，共有7.82%本地人口移居外地，而就本輪移居潮，根據早前的離境數字，2020年6月至2022年8月，經機場出入境的香港居民淨流出達37萬(此期間防疫政策最為嚴緊，基本排除旅遊及商務公幹需求，且不論是旅遊還是商務公幹，出境後均會回港，不會令淨流出人數增加)，已佔本地人口約5%，移居高峰期相信已過；而如以另一角度，即BNO的申請宗數去推算移居高峰，則根據英國政府釋出的數字，2022年第三季，來自香港的BNO Visa申請相較2022年第二季環比下跌43.4%，相較2021年同期則下跌57.2%；有關數字亦反映移居潮高峰期大機率已過。
　
　　就加息周期，自2022年6月開始，聯儲局加息步伐轉急，於6月、7月、9月、11月連續加了4次0.75%息，然而美國聯儲局最近加息幅度已開始重新放緩，12月加息只加0.5%，而按聯儲局指引及市場預期，均預料接下來將以每次0.25%的速度，多加兩次，至終端利率水平達5%左右，便完結此輪加息周期，換而言之，加息周期最急的時間已過，且加息周期已近尾聲，利率上行對樓價壓制因素將逐步減退；
　
　　就(iii)就本地經濟，由於內地防疫政策出現轉變，本地防疫措施亦隨之而更改，預計1月上旬中港便重新通關；而同時，隨著本地防疫政策轉變，對旅客及商務人士的入境限制均基本已與國際標準看齊，預期包括國內及國外的遊客、留學生、跨境工作者均會重新來港，除會提振經濟，令本地居民整體可支配收入增加，從而提升潛在買家購買力外；如留學生、來港工作人士、中港家庭回流香港甚至單程證申請人數重新增加等，均會實際增加本地住屋需求，為樓市帶來支撐。
　
*住屋需求仍在，全年樓價預計有正回報*
　
　　而更進一步而言，如參看差餉物業估計署的私人住宅租金指數及私人住宅售價指數，則能看出就私人住宅市場，本地住屋需求仍然存在，樓價下跌原因主要因為部分潛在買家不願入市--根據差餉物業估計署私人住宅售價指數，其從2021年9月的高位起計，至2022年11月，累計下跌了14.75%；而私人住宅租金指數，從2021年9月的高位起計至22年11月，則只跌了約5%--這反映實質住屋需求仍然存在，只是部分潛在買家轉買為租(故此樓價在氣氛帶動下下跌但租金基本平穩)，而市場觀望情緒一旦消失(如樓價確認見底)，有關買家便會重新入市，為市場帶來支持了。故此，綜合而言，我們認為香港樓市將於本年第一季見底，並預期2023年全年會有正回報了。
《晉裕環球資產管理投資組合經理　黃子燊》
　
*《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。