【透視大灣區－置業】三個字抵福田憧憬住大Ｄ，粵房價或年升５％

　　《經濟通通訊社記者俞瑾２５日報道》從奧運的臨海豪宅返到中環的寫字樓，投行一族１４
分鐘港鐵車程的概念，或隨著第三季廣深港高鐵通車而改寫。
　　受益西九高鐵站最快１４分鐘即可直達深圳福田，未來支付同等樓價，也許能換來居住空間
翻倍。而蓮塘╱香圍園新口岸、港珠澳大橋的陸續開通，香港至廣州、珠海等廣東主要城市的時
間全將大大縮短，「一小時生活圈」概念下，等上車或換大屋幾乎絕望的香港人，會否掀起北上
置業潮？瑞信就預計，粵港澳大灣區除港澳外的９個城市２０１７年－２０２２年房地產銷量的
複合年增長率為５％，房價增速為５％－８％。

＊土儲「重倉」大灣區＊

　　地處華南的廣東，歷來是房企重金布局之地，碧桂園（０２００７）、萬科（０２２０２）
、雅居樂（０３３８３）、恆大（０３３３３）、富力（０２７７７）等更將總部落腳於此。
　　事實上，內地房企今年首季銷售額三甲－－碧桂園、恆大、萬科，早已「重倉」大灣區。以
碧桂園為例，２０１７年全年逾５５０８億元（人民幣．下同）合約銷售額，有多達３０％來自
廣東；截至去年底２８１８３萬平方米土地儲備中，有２８％位於廣東。
　　恆大去年逾５００９億元合約銷售額中，廣東亦以近１１％居首；新購１２５６８萬平方米
土地儲備中，僅深圳就佔逾１２８萬平方米。
　　另一大巨頭萬科，去年單在深圳的銷售額即高達１４１２億元，遠超長實、新地、恆地同期
香港推盤套現總額。

＊偷步溢價掃優質地塊＊

　　除了一線房企，二線開發商亦不遑多讓。佳兆業（０１６３８）截至去年底２２００萬平方
米土地儲備中，有約５８％位於大灣區，其中２３％在深圳。時代中國控股（０１２３３）於大
灣區的土地儲備亦達９４６萬平方米。另一隻「黑馬」龍光地產（０３３８０），截至去年底的
土地儲備權益貨值達５２００億元，其中逾８０％位於大灣區。
　　儘管粵港澳大灣區去年７月才簽署建設框架協議，但觸覺靈敏的房企頻頻提早出手掃入優質
地塊。２０１７年３月，時代地產以高達２１９％溢價奪得廣州海珠區地塊，折合樓面價每平方
米５５４３７元，刷新當地地王記錄。隨後６月，萬科豪擲５５１億元，競得建築面積１５０萬
平方米的廣州花地灣「超級地皮」，溢價２３％。
　　除了直接買地，雅居樂去年９月宣布以３７億元收購中山雅盈地產開發，間接取得規劃建築
面積１４９萬平方米的地塊。

＊人口人流增益開發商＊

　　瑞信發表最新研究報告稱，粵港澳大灣區的發展將緩解香港過度擁擠的問題，擁有農地和基
礎設施建設的開發商將受益於人口和人流量的增長。該行認為，龍光地產、時代中國控股、新世
界發展（０００１７）等開發商可能從城市群發展規劃中受益最多。
　　報告指，龍光地產、時代中國控股的銷售和盈利增長前景富有韌性，對粵港澳大灣區的曝險
高於同業；由於在香港和深圳的土地儲備，新世界發展料在香港開發商中表現最佳。該行給予龍
光地產的初始評級為跑贏大盤，目標價１４﹒１港元；新給予時代中國控股跑贏大盤評級，目標
價１５﹒５港元。
　　就在今年１月，新世界中國地產與羅湖區政府簽署《文錦渡口岸經濟帶戰略合作協定》，在
口岸經濟帶建設、商業片區改造等領域開展深度合作。

＊僅越秀股價低於ＮＡＶ＊

　　除了大行「欽點」，如計入過去幾個月變幅，大灣區主要地產商中，除越秀（００１２３）
、富力周四（２４日）收盤價分別低於及相等於帳面淨值（ＮＡＶ）外，碧桂園、龍光、恆大、
萬科股價分別較帳面淨值高出２６２％、１９０％、１８４％、１５０％。
　　如以市盈率看估值，富力地產２﹒３６倍最平，新世界近１５倍，碧桂園、恆大則近１１倍
。再參考派息記錄，萬科去年派息最豪，每股逾１港元；雅居樂也達０﹒９港元；恆大則最「孤
寒」，連續兩年未派息。
　　負債比率方面，最低的為新世界發展不到５０％，相對較高的為碧桂園，接近９０％；恆大
、萬科則齊逾８０％。