《樓宇百科－莊錦輝》為何商廈無劈價新聞？

　　《樓宇百科》本港樓市進入調整期，住宅劈價新聞不絕，但商廈近乎沒有劈價新聞，更甚者
，近日某報章報道甲級商廈２０１８年升勢凌厲，跑贏住宅，是不是反映商廈價格堅挺，未有調
整情況出現？
　
　　先利申，筆者是樓市好友，近期也買入尖沙咀核心區商廈自用，但以事論事，筆者認為商廈
樓價未有調整並非事實。
　
　　實情是，很多商廈現時透過「轉讓公司股份」形式買賣，即物業本身由空殼公司持有，出售
物業時，賣方是直接轉讓公司股份予買方。由於只是公司股權轉讓，業權仍然是同一間公司持有
，交易毋須在土地註冊處（俗稱田土廳）註冊，除買賣雙方以及地產代理外，根本沒有公眾紀錄
，記者自然難以知曉，因此相關新聞報道甚為稀有。
　
＊商廈多以「轉讓公司形式」買賣＊

　　商廈屬大銀碼交易，參與的都是有相當背景的資深投資者，他們慣以空殼公司或離岸公司收
購物業，以節省印花稅。舉個例子，若果以個人名義買入１０００萬元商廈，需繳付雙倍印花稅
７﹒５％，即７５萬元。但如果以「轉讓公司股份」，印花稅只是０﹒１％，即１萬元。

　　印花稅上節省得多，但「轉讓公司股份」需繳付較昂貴律師費和核數費，入場門檻為六位數
字以上，原因是律師在交易期間需要做盡職調查（Ｄｕｅ　Ｄｉｌｉｇｅｎｃｅ），確保公司無
隱藏債務或業權負擔；核數師亦需要確保公司財務「乾淨」，因此較個人名義買賣遠為昂貴。而
且，如用公司持有物業，需要每年付核數師費用做年結和做Ａｕｄｉｔ　Ｒｅｐｏｒｔ。

　　不過七除八扣下，相比要繳付接近百萬元雙倍印花稅，「轉讓公司股份」依然較有利可圖；
另一個好處是離岸公司形式買賣可隱藏買家身份，私隱度非常高，備受資深投資者及內地買家喜
愛。

＊須一筆過支付方式買入＊

　　除了律師費及核數費較昂貴，「轉讓公司股份」方式買入物業需要一筆過支付，最初不能做
按揭，完成交易後可以現契重按，最多借四成，但需要股東做擔保人，而擔保人股份需要合共超
過５０％。資深投資者一般現金充裕，不介意一筆過支付方式購入，再以重按方式套現。

　　「轉讓公司股份」亦有一個要點需要留意，如果未來公司賣給個人，利得稅是以該公司最初
買入價計算，稅金不菲。舉個例子，公司最初以１００萬元購入物業，後來以１０００萬元將公
司股權易手至新買家，新買家幾年後以１５００萬元賣給個人投資者，在這個交易上，利得稅是
以１４００萬元作基礎（１５００萬元減１００萬元），而不是以５００萬元（１５００萬元減
１０００萬元），並以稅率１６﹒５％計算。

＊未來客路或只限公司客＊

　　按上述例子，以「轉讓公司股份」方式購入物業，未來基本上只能賣予公司，而且會失去個
人投資者客路，放售難度會提升。

　　結論是，由於商廈成交因種種原因不會在土地註冊處出現，樓價是升是跌，鮮為人知。雖然
差餉物業估價署會對商業物業估價，並提供商廈樓價指數，但這些都是根據土地註冊處成交推斷
，未必反映真實情況，故此買賣商廈時，必須盡量搜集更多資料，確保心儀商廈是以市場價購入
。《星之谷按揭轉介行政總裁　莊錦輝》

　　＊更多按揭資訊：ｈｔｔｐｓ：╱╱ｓｔａｒｐａｇｅｎｃｙ﹒ｃｏｍ