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09/04/2019 14:12

《投資觀點-施宏毅》全球高息REITs,好過收租!

  《投資觀點》今天就跟大家分享一下房地產信託基金(REITs),我們分別比較了美國
、英國、德國、日本、加拿大、中國、台灣及香港資產,尋找了全球十隻最高息房託,當然亦抽
出其中四隻跟大家分析。
  房託本來就是比較低風險資產,跟大市相關性不算太高,所以適合一些低風險人士;而且因
為公司本身就持有實質物業,破產風險也極度低。在環球選股條件方面,我們採用:4年平均市
值大於100億元、3年平均收益率多於4%,再加上我們在堂上所分享的選股條件去進行篩選
。結果在全球十大中,有四隻是香港股票。
  雖然房託跟大市的相關性較低,不過對經濟環境甚至加息敏感度卻偏高。首先,在加息周期
之中,對投資房託吸引力會大大減低,然而隨住美國加息速度減慢,房託板塊也會被重新注視。
另一方面亦要考慮到他們所持有的物業有沒有一定叫價能力,如果持有優質地段,自然可以更加
容易加租,以增加盈利。
 
*越秀房託*
 
  越秀房託(00405)是當時是首隻百分百持有內地資產的房託在香港上市,主要在廣州
持有物業,由於資產以人民幣計價,未來人民幣走強的話,對越秀資產計價也會有正面影響。物
業出租率方面,因為武漢物業項目出租率只有6成多,導致拖低整體出租率只有九成,但細看其
他物業出租情況就會知道,全部都是近100%出租,所以反映上公司收入亦是持續穩定。過往
十年圖表最大跌幅近三成,當中下跌主因都是受加息問題影響。如未來美國真的加息放慢的話,
就可以留意。技術面上,目前升穿5﹒54元就可考慮買入,目標5﹒71元及5﹒82元,跌
穿5﹒35元離場。
 
*冠君產業信託*
 
  另一隻就是港股就是冠君產業信託(02778),其主要持有花園道三號以及朗豪坊,兩
個物業年均複合增長率分別去到9﹒6%及7﹒1%。由於冠君產業在盈利能力上不及其他房託
,所以圖表上過往十年最大跌幅可以去到近四成。技術上目前已升穿楔形,短線跌穿6﹒7元離
場,中線支持留意6﹒33元及6﹒12元。
 
*Equity Residential*
 
  Equity Residential主要管理美國一線城市公寓,主要收入地區在西雅
圖、三藩市以及紐約,雖然其派息率約3%,而且派息政策方面卻是每幾年就會派特別息一次。
今年亦收購了二線城市EVIVA物業,長線上未來發展空間仍巨大。技術上已觸發買入信號,
短線支持73元,目標留意78﹒5元及82﹒1元。
 
*領展*
 
  我們在不同分析中都間中提到有提領展(00823),相信大家都知道,領展現時開始收
購內地物業。近期公司宣布以換股價109元去發行綠色可換股債券,由於目前領展股價仍在
92元附近,所以現時債券換股價會出現一定程度溢價,當然某程度上亦可反映管理層對公司業
績甚至股價信心。除了派息外,近幾年股價亦拾級而上,而過往十年最大跌幅亦只有約三成。技
術方面,領展同樣觸發買入價,目標先留意92﹒3元,支持86﹒4元。
《「我要做股神」專頁創辦人 施宏毅》

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