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03/07/2019 11:00

《樓宇百科-莊錦輝》大銀行削現金回贈,轉按仍有著數

  《樓宇百科》大型銀行例如匯豐及中銀香港(02388),相繼削減轉按現金回贈率,由
最初2﹒1%加2000元,近日減至僅得1﹒5%,其他銀行預計陸續跟隨,如果轉按只得
1﹒5%,究竟是否仍然值得去馬?

  所謂轉按,實際是待罰息期過後,轉到另一間銀行申請按揭。轉按除了可以賺取現金回贈,
還有套現、甩名、甩發展商二按、甩按保(取保15%保費)等功能。

  純粹從投資角度而言,透過轉按賺取現金回贈是回報不錯的項目。以貸款額400萬元為例
,1﹒5%現金回贈率,代表有6萬元現金落袋,扣除5000元律師費後,仍有5﹒5萬元,
基本上是毋須付出成本,每兩年罰息期過後便可以轉按一次,何樂而不為?
 
*轉按成本只有律師費*

  然而,很多客人最大心理障礙是封頂利率改變,原因是以前H按計劃封頂利率為
2﹒275%,若果轉按後,最著數的封頂利率已經是2﹒375%;10點子利率上升,每月
供款增加,是否代表轉按無利可圖?

  我們嘗試用數據去回答這個問題。假設借400萬元,分攤30年還款計算,多10點子利
率,30年來利息成本增加7﹒2萬元,若果現金回贈僅是6萬元,表面上似乎有1﹒2萬元虧
損。

  不過這項虧損,是假設轉按後,未來30年利息都是有升冇跌。然而,美國聯儲局正在部署
減息,就算香港未有跟減,那怕未來兩年按揭利率不變,只要封頂利率維持2﹒375%,再轉
按的話,已經可以在毋須虧損情況下再賺6萬元,計及首次轉按1﹒2萬元虧損,淨賺4﹒8萬
元。
 
*低息環境預料持續*

  如果低息環境延續多年,業主有幸可以於30年間以相同封頂利率,不停轉按,直接賺取之
現金更多。若果業主堅持因為10點子輕微利息溢價而拒絕轉按,唯一理據只是這名業主相信未
來30年,利率只會只升不跌。

  轉按除了可以賺取銀行現金回贈,坊間大部分按揭轉介公司也提供額外回贈,最高達到貸款
額0﹒4%,意味400萬元貸款額有1﹒6萬元落袋,其實已經足夠抵銷上述提及的1﹒2萬
元虧損。

  按揭轉介公司主要是向銀行推薦客人賺取佣金,大部分願意拆佣予客戶。業主只要向按揭轉
介公司拿取一張按揭轉介表,填妥並交給銀行,便能收取這些公司提供的回贈,留意要選擇有規
模的公司。另一樣值得留意的是,如果現金回贈率超過貸款額1%,需要直接扣減,不論回贈是
來自銀行還是按揭轉介公司。
 
*按揭轉介提供額外回贈*

  業主也可以透過加按取得額外回贈。假設按揭貸款是400萬元,由於樓價上升,業主加碼
借多50萬元,至450萬元,這筆50萬元本身也有7500元回贈。業主只要把這筆50萬
元放在按揭掛勾存款戶口對沖,將額外利息支出降至零,一年後以「部分還款」方式歸還予銀行
,毋須罰息淨袋7500元。

  有些業主或許覺得7500元不是甚麼大數目,不過每2年轉按一次,小數怕長計,要發大
財不應躲懶。

  所以,就算有大型銀行將回贈率削至僅得1﹒5%,也應該轉按。其實現時尚有不少銀行未
有跟隨匯豐及中銀表態,大可以趁這個時機申請,鎖定高達2﹒1%的現金回贈率。如果罰息期
未到,但是在5個月內,有些銀行都接受預先申請轉按鎖定舊回贈率,到罰息期完才轉到新銀行


  最後筆者想提醒,現時美國聯儲局正醞釀減息,30年美國國庫債券孳息率僅得2﹒5厘,
預料低息環境會持續;而銀行為搶奪市場佔有率,轉按現金回贈率終有一天會回升,未必可以回
到目前2﹒1%高位,但升至1﹒7%至1﹒8%不足為奇。
《星之谷按揭轉介行政總裁 莊錦輝》
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