《樓宇百科》大型銀行例如匯豐及中銀香港（０２３８８），相繼削減轉按現金回贈率，由
最初２﹒１％加２０００元，近日減至僅得１﹒５％，其他銀行預計陸續跟隨，如果轉按只得
１﹒５％，究竟是否仍然值得去馬？
所謂轉按，實際是待罰息期過後，轉到另一間銀行申請按揭。轉按除了可以賺取現金回贈，
還有套現、甩名、甩發展商二按、甩按保（取保１５％保費）等功能。
純粹從投資角度而言，透過轉按賺取現金回贈是回報不錯的項目。以貸款額４００萬元為例
，１﹒５％現金回贈率，代表有６萬元現金落袋，扣除５０００元律師費後，仍有５﹒５萬元，
基本上是毋須付出成本，每兩年罰息期過後便可以轉按一次，何樂而不為？
＊轉按成本只有律師費＊
然而，很多客人最大心理障礙是封頂利率改變，原因是以前Ｈ按計劃封頂利率為
２﹒２７５％，若果轉按後，最著數的封頂利率已經是２﹒３７５％；１０點子利率上升，每月
供款增加，是否代表轉按無利可圖？
我們嘗試用數據去回答這個問題。假設借４００萬元，分攤３０年還款計算，多１０點子利
率，３０年來利息成本增加７﹒２萬元，若果現金回贈僅是６萬元，表面上似乎有１﹒２萬元虧
損。
不過這項虧損，是假設轉按後，未來３０年利息都是有升冇跌。然而，美國聯儲局正在部署
減息，就算香港未有跟減，那怕未來兩年按揭利率不變，只要封頂利率維持２﹒３７５％，再轉
按的話，已經可以在毋須虧損情況下再賺６萬元，計及首次轉按１﹒２萬元虧損，淨賺４﹒８萬
元。
＊低息環境預料持續＊
如果低息環境延續多年，業主有幸可以於３０年間以相同封頂利率，不停轉按，直接賺取之
現金更多。若果業主堅持因為１０點子輕微利息溢價而拒絕轉按，唯一理據只是這名業主相信未
來３０年，利率只會只升不跌。
轉按除了可以賺取銀行現金回贈，坊間大部分按揭轉介公司也提供額外回贈，最高達到貸款
額０﹒４％，意味４００萬元貸款額有１﹒６萬元落袋，其實已經足夠抵銷上述提及的１﹒２萬
元虧損。
按揭轉介公司主要是向銀行推薦客人賺取佣金，大部分願意拆佣予客戶。業主只要向按揭轉
介公司拿取一張按揭轉介表，填妥並交給銀行，便能收取這些公司提供的回贈，留意要選擇有規
模的公司。另一樣值得留意的是，如果現金回贈率超過貸款額１％，需要直接扣減，不論回贈是
來自銀行還是按揭轉介公司。
＊按揭轉介提供額外回贈＊
業主也可以透過加按取得額外回贈。假設按揭貸款是４００萬元，由於樓價上升，業主加碼
借多５０萬元，至４５０萬元，這筆５０萬元本身也有７５００元回贈。業主只要把這筆５０萬
元放在按揭掛勾存款戶口對沖，將額外利息支出降至零，一年後以「部分還款」方式歸還予銀行
，毋須罰息淨袋７５００元。
有些業主或許覺得７５００元不是甚麼大數目，不過每２年轉按一次，小數怕長計，要發大
財不應躲懶。
所以，就算有大型銀行將回贈率削至僅得１﹒５％，也應該轉按。其實現時尚有不少銀行未
有跟隨匯豐及中銀表態，大可以趁這個時機申請，鎖定高達２﹒１％的現金回贈率。如果罰息期
未到，但是在５個月內，有些銀行都接受預先申請轉按鎖定舊回贈率，到罰息期完才轉到新銀行
。
最後筆者想提醒，現時美國聯儲局正醞釀減息，３０年美國國庫債券孳息率僅得２﹒５厘，
預料低息環境會持續；而銀行為搶奪市場佔有率，轉按現金回贈率終有一天會回升，未必可以回
到目前２﹒１％高位，但升至１﹒７％至１﹒８％不足為奇。
《星之谷按揭轉介行政總裁 莊錦輝》
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