即市新聞

11/07/2019 13:08

《投資觀點-施宏毅》5個數據檢視,香港房地產可再創新高?

  《投資觀點》最近,中原指數破頂後回軟,經過調整,樓市走勢仍未確定。今次和大家再一
次為將來一至兩季的樓市走勢手把脈。跟以往一樣,這次會為大家更新5個決定樓市生死的數據

  首先是香港的GDP增長,這是檢測香港市民普遍收入增加的速度。2018年的第二至四
季,香港GDP錄得零增長甚至負增長。到了今年的第一季,實質GDP回升1﹒3%,過去平
均按月增長是0﹒9%大,可見反彈力度甚強。市民收入能力見底回升,購買力進一步上升有進
一步上升,樓價仍然有上升趨勢。
  第二項因素是市場的資金流,這是筆者獨有的指標。過去12個月,香港的資金流持平或者
只有少許增長,到了4月增長顯著,市場有足夠資金把資產價格推上。大家不妨自己檢閱5月和
6月的增長速度,若然增長繼續加速,可以托高第三季甚至第四季的樓價。
  第三因素是房價收入比,這比率說明香港人需要工作儲蓄多少年,才能置業的時間。最新的
數據顯示香港的樓價仍然排行全球排行第一,需要49﹒42年。而租金回報率也有下跌的跡象
,為1﹒84%年回報,全球排名第七。其實香港樓價多年來都是全球之冠,但是要小心一點,
泡沫可能已經形成,但是沒有人可以準確預測泡沫爆破的時候,因此不需要無限看淡。
  第四是失業率,之前已經說過,失業率需要連續三個月上升,才可判斷樓市的大型走勢。現
在失業率處於歷史新低2﹒8%,而且持續維持了約15個月,近乎全民就業,證明香港經濟非
常健康,難以發生供不起樓,需要低價賣盤的現象。
  最後便是恆生指數處於一浪高於一浪水平,雖然中美貿易關係仍然在於僵持階段,但是股市
沒有向下走的現象。大家要小心26200點的水平,若然恆生指數跌穿這位置,跌穿上升趨勢
,可能出現一浪低於一浪。
  總結一下,香港GDP和市場資金流都有轉好的現象,而且失業率維持歷史新低,視為實質
經濟健康,再加上資金流和恆生指數回升,種種都是利好樓市的現象。要審慎看淡的因素,只有
房間收入比是全球第一,所以筆者不是說香港沒有泡沫並且不是不會爆,而是認為不是今天爆,
樓市大可能會繼績上升。《「我要做股神」專頁創辦人 施宏毅》

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