即市新聞

02/10/2019 15:06

《拆局麒想-林嘉麒》雅生活價值嚴重被低估,物管股中屬獨一無二

  《拆局麒想》雅生活(03319)上星期宣布收購中民物業及新中民物業,股價單日升
8﹒4%。是有升幅,不過未完全反映收購後的價值。今日(2日)在大行唱好下,股價繼續上
升,是合理的,筆者認為現價19港元仍未完全反映公司價值,長線看好股價表現。
 
*自營靈活度高*
 
  首先看股東結構。今年中期業績,公司在管面積及合約面積分別為2﹒11億平方米及
3﹒24億平方米,兩大股東雅居樂集團(03383)及綠地控股的合約面積分別累計
7320萬及3410萬平方米。值得留意的是,兩大股東佔公司整體總合約面積只是
33﹒1%。某程度上,兩大股東貢獻佔比不大,公司未來合約面積增長未可依賴兩大股東旗下
的物業發展,要計雅生活的可管理面積時的透明度也低;但從多元化角度去看,公司受兩大股東
發展項目速度的影響性也大大減低。今年上半年,雅居樂集團合約面積較去年底只有4%的增長
,但綠地控股卻貢獻了55%的增長。現時內房股面對國策風險大,面對地區性的影響,項目發
展及落成的情況有異。現時大部分物管股依靠單一大股東給予合約面積,緊密的相關性加大物管
股潛在合約面積數量變化的風險,相反,雅生活的自營靈活度極高。
 
*盈利已有保證*
 
  另外,公司今年已完成多項收購活動,包括青島華仁物業、哈爾濱景陽物業和廣州粵華物業
等的併購,因此在管面積有高達52﹒9%的快速增長,同時增加了其管理項目中第三方項目佔
比。最新公告指,去年收購的南京紫竹及蘭州城關,與及今年收購的青島華仁已達成截至
2018年、2019年及2020年12月31日的若干年度經營目標。收購的公司能夠達成
營業目標,對公司未來營收甚至乎盈利可說是「打了底」。
 
*晉身龍頭之列*
 
  再者,最新收購是公司近年最大規模的,涉及20億元(人民幣.下同)。首先,今次收購
市盈率作價12﹒5倍,遠低於公司公布消息時的27倍市盈率,項目續約率高達95%,可說
是「買平嘢」,重組後,2018年往績市盈率只是15﹒6倍,相比其他物管股,碧桂園服務
(06098)、綠城服務(02869)、中海物業(02669)及新城悅服務
(01755)的市盈率分別為54倍、42倍、31倍、25倍,雅生活在估值上有相當大的
優勢。完成收購後,公司可管面積就會突破5億平方米,管理項目由1000個大增至3000
個。完成後,雅生活可管理面積及盈利能力將位列物管股龍頭之一,估值上理應大幅提高。
 
*合理值29元*
 
  美中不足的是,中民物業去年度其收入合計約39﹒6億元,而扣非稅後淨利潤合計只有約
3﹒51億元,其淨利潤率8﹒8%,遠低於雅生活本身的20﹒8%,改善空間是非常大。收
購後,要加管理費並不容易,還看未來成本控制的改善,及管理費外的增值服務收入增加情況。
估計雅生活在收購完成後,其經營模式及系統可套用於中民物業上,協同效應產生了,定必有明
顯的改善。再者,連綠城控股這樣的大公司也願意將旗下項目給雅生活去管理,可見其物管業務
有一定水平及優勢。以市盈率計,估計可重回合理估值25倍市盈率或以上,股價最少值29港
元吧。《宏滙資產管理董事及投資策略總監 林嘉麒》
 
*筆者並無持有上述股份

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